こんにちは。

不動産会社ミライエの関です。

最近は郊外への調査依頼が増えてきましたので、
各地の天気を気にしながら調査日を設定しています。

雪が降った日の後は、車の運転も大変なほか、
物件の敷地境界が雪で埋まってしまったり、
建物の外観が雪に覆われて変わってしまうからです。

できる限り調査は晴れた、天気の良い日に行きたいものです。

さて、みなさんがお住まいの地域で、
築20年、2DK、日当たり良好、駐車場なし。
さて、このマンションの賃料はおいくらくらいでしょうか？

と聞かれた場合、なんとなくだけれど、大体の賃料が思い浮かぶと思います。

さて、これが私の生まれ育った長野県上田市生田の地域ではどうでしょうか？

・・・。

大体5万円から6万円取れればいいほうです。
1Kなら2万円台後半からいっても4万円くらいでしょうか。

ちなみに台東区上野周辺では10万円程度、1Kでも6.5万円はします。
つまり、倍近く違うということです。

競売物件への入札前に、家賃を読み違えると、
想定する利回りは得られません。

例えば相場より1万円高く貸せると信じて落札しても、
相場通りの賃料で貸すことになれば、1万円が機会損失となります。
1年で12万円、10年で120万円です。

相場を読み違えたことで120万円の機会損失となります。
取れると思って、高く投資したのに・・・なんてことも十分にありえます。


そこで、賃料相場については十分に調査をします。
不動産業者専用サイトの他、賃貸ポータルサイトで有名な
HOME'Sのアーカイブ機能を利用して、各地の賃料相場を調べます。

HOME'Sアーカイブや賃貸ポータルサイトは個人の方でも
ご覧頂けますので、調査の前に参考にして頂きたいと思います。


もちろん、物件や周辺の環境によっても賃料は変わります。
郊外で、駐車場がない場合、賃料に影響する場合があります。

都市ガスを整備しているか、プロパンガスかによっても
ガス使用料金が変わる為、賃料を控えたいと思う店子さんもいます。

周辺は閑静な住宅街！でも隣は牧場で牛や豚の匂いがします。

などなど・・・。

場合によっては賃料を高く見積もることもありますが、
懸念する点を考慮して賃料設定をしておいた方がよいでしょう。


また、弊社の管理物件の家主様より頂くご質問は
「○○ヶ月も決まらないなんて・・・家賃を下げた方がいいんでしょうか？」
というおはなし。

確かにそれもありますが、
実際内見をしてみて気になる点などがあったのかもしれません。

とてもお部屋は綺麗だったけど、共用部分の手入れがされていない。
お部屋についている照明が好みではない。
入居者が決まるまでクリーニングされていなくて汚い。

などなど・・・。

上記は全て、自分で、すぐに解決できる事柄と思います。
遠方の場合は少し大変ですが、連休を利用したり、
管理をお願いしている会社に依頼しても良いと思います。
（あくまで、ただ物件を管理する為だけに行くのは心労がありますから）


競売物件の調査に関しても、
「ここを、こう管理したら借り手がつくな」とか
「ここが、こうだから、家賃を○○円だけ下げよう」とか
色々と考えながら物件をみることもなかなか楽しいものです。

みなさんも次回、入札をご検討される時は
周辺の相場等をチェックしてみて下さい。

それでは。

2014/1/31 追記
もちろん、ご自身で周辺相場を確認し、賃料設定をされることは必要ですが、
弊社では賃貸物件の管理・仲介をしてきた中でのご提案が可能です。
プロとしての目線で、決まりやすいお部屋、
入居者がなかなか決まらない物件の、その理由、
どうしたらお部屋を決められるのか等、ご提案できます。
お気軽にご相談下さい。

株式会社ミライエ
関　克明

こんにちわ。

ミライエスタッフです。

先日頂いたお土産をご紹介したいと思います☆

今回頂いたお菓子は、お客様の地元のお菓子とのことで
「デパートのお菓子じゃなくてごめんね〜！」
とおっしゃっていましたが、
いえいえ、デパートに負けず劣らずの素敵なお菓子じゃないですか！

そんなにお気遣い頂かなくとも^_^;
お気持ちだけでとーっても嬉しいです。


そんなお客様地元の銘菓は
コチラ！

玄舟屋さん♪





和菓子の詰め合わせです♪

どれにしようかな〜と悩みつつ、各々好きなものをチョイスし、
おいしく頂きました。


ご馳走様です！
ありがとうございました（＾ｕ＾）

皆様こんにちは。
リフォームアドバイザー、ミライエの神光です。

リフォームとはまったく関係ないのですが、

1月18日（土）に初級セミナーが行われました。

私も真剣にお話を聞いていたところにあの方が・・・


来ていただきました・・・


ドドン！！




藤山勇司先生！！

私も藤山先生の本を読んだことがあるので初めてお会いしたときは、緊張致しました。

色々なお話を聞かせて頂き、私的に心に残ったお話が、

兼業大家さんは一人では難しいときがある。だから協力してくれる人も必要。藤山先生は奥さんに協力してもらってるとおっしゃってました。
そして手伝ってくれたときはケーキを買ってくそうです・・・

素敵な方です！！

そして建物の名前も変更できる。

藤山先生もマンション、アパートの名前をいくつも変更されているとのことで、
名前を変更することで賃貸募集の際、入居率が良くなったそうです。

建物に自分の好きな名前を付けられるのは素敵ですよね。

自分の名前もいいわけで、ＧＯＤ　ＬＩＧＨＴマンションなんてのも。

失礼致しました。

次回は知っていて得するリフォーム。を掲載いたします。

宜しくお願い致します。

株式会社ミライエ
リフォームアドバイザー神光