【家売るオンナ第3話】内見時の室内
テーマ:TVドラマ
日本テレビ系で水曜夜10時放送の、不動産会社が舞台のTVドラマ『家売るオンナ』第3話(7/27放送)を、録画してあったので昨晩観ました。(今は見逃しても、ネットの『TVer』で再放送が観られますが・・)
視聴率も、まずまず良いそうです。
この日のストーリーは、ざっとこんなカンジでした↓
万智(北川景子)は、歯科衛生士の女性・夏木桜(はいだしょうこ)から住んでいるマンションを売りたいと相談を受ける。
しかし、査定のために訪れた桜の部屋は、物が溢れかえりゴミ屋敷のような状態。万智はそんな桜の部屋で1枚の写真を見つける。
時を同じくして一軒家を売って住み替えたいという保坂博人(中野裕太)からも相談を受けた万智。
同行した庭野(工藤阿須加)は保坂の家を訪れ驚愕する。保坂は家具はおろか生活用品も最小限しか持たない、極度の「ミニマリスト」だった。
万智はある考えのもと、保坂に桜の部屋を薦める。内見で売り手と買い手として顔を合わせた桜と保坂は呆然。なんと2人は元恋人だったのだ。
久々の再会で再び恋の炎が燃え上がり、保坂は桜のマンションを買うと言う。しかし、生活スタイルがあまりに違う2人は再び破局。
保坂は桜のマンションを買うのをやめるが、万智は「2人は再びくっついてわたしから家を買う」と庭野に予言する。果たして万智の作戦とは…!?
(番組HPより)
『査定のために訪れた桜の部屋は、物が溢れかえりゴミ屋敷のような状態』だった訳ですが、不動産売買では、まだ売主が居住中の物件を、買主が内見する事があります。
買主は家具や荷物がある状態で、物件を見定める訳です。
ある程度家具が入っていた方が、買主にとっては、実際の生活をイメージ出来るメリットもあります。
だから新築のモデルルームは、テーブルやソファーなどの家具を設置しているのでしょう。
当然の事ながら、居住中の家具や荷物は生活感があるので、モデルルームの様にプレゼン効果を発揮するとは、一概には言えませんね。
ドラマの様に『ゴミ屋敷』であったとするならば、逆効果でしょう。
私の経験では、居住中の売主さんの大半は、募集中の期間はかなり片付けて頂き(もしくは倉庫や押入れに不要物をしまって頂き)、買主さんをお連れしても、逆効果だった事はほとんどありませんでした。
しかし先輩営業マンからは、ドラマの様な話もたまに聞きました。
そこで内見前のハウスクリーニングを、手配してくれる不動産屋もあります。
今迄お住みになった愛着ある物件なのですから、整頓・清掃をして、せっかく内見にいらした方へ、正しくご判断をいただきましょう。
例えるなら『お化粧で飾り立てたり、隠したりする訳ではなく、お風呂に入れてあげる様なつもり』でしょうか。
弊社では、『空き家管理サービス』のノウハウがありますので、自社で対応しております。
ちなみにこの第3話では、売れない営業ウーマン・白洲美加(イモトアヤコ)の登場シーンが今迄より少なく感じました。
白洲美加の『ヘン顔』を毎回楽しみにしていましたので、少し残念でした(^_^;)
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【空き家 23】老築したアパート
テーマ:空き家について
築46年の木造アパート、解体費用500万円也
羽田空港にほど近い住宅街の一角。いまにも倒壊しそうな築46年の木造2階建てアパートは、まるで「幽霊屋敷」のようでした。
その老朽アパートが大田区によって強制撤去されたのは2014年5月。東京23区内では初の事例でした。
大田区まちづくり推進部の粟飯原勉係長は、「このアパートは、10年ほど前から『強風で剥がれたトタン屋根が飛んできて危ない』など、近隣住民から苦情が寄せられていました」。
所有者は高齢の男性でしたが、区の指導にまったく耳を貸しませんでした。
ですが、こんな状態の空き家でも民法上は立派な私有財産です。強制撤去すれば、財産権の侵害にあたるため、区は所有者との面談、文書による改善依頼などの対応しかできませんでした。
こうした事例の増加に対応して、大田区は2012年、「空き家の適正管理に関する条例」を制定。条件を満たせば強制解体・撤去が可能になりました。
初の適用となったこのアパートの解体費用は500万円。所有者に請求したが支払われなかったため、土地と預貯金を差し押さえて費用を回収しました。
粟飯原係長は、「この件では所有者に支払い能力があったから回収できました。ですが、危険な空き家の所有者は金銭的な余裕がない場合もあるかと思います」
では、所有者が支払えないとき、誰がその費用を負担するのでしょうか?
気になるのは、発生した費用を実際に「誰が」負担するのかです。冒頭の大田区のケースでは所有者が支払えましたが、公費を検討せざるをえないケースも十分ありえます。
私の知る古い賃貸物件のオーナー様で、修繕費など維持管理の支出を、極端に嫌がる方がいます。
そして借主退去後も、原状回復への支出が一定額を超える場合は、客付けは中止し空室のままにします。従って賃料収入も減っていきます。(そちらは物件担保の借入金返済はありませんが・・)
そうして物件は朽ちていき、その内危険な箇所が出てきても、修繕すら出来なくなるでしょう。もう人に貸せる状態では無くなりますね。
建替えや更地にして売却など、出口戦略の提案には聞く耳を持たないので、いずれ放置するのではないかと危惧しています。
前述の老築アパートも、もしかしたら同じような経緯をたどったのかも知れません。
物件の所有者様においては、空き家になる前に、「今後空き家になったらどうするか?」を考えて置かなくてはいけませんね。
私も不動産業者として、危険な空き家を減らすために、所有者様に提案・啓蒙を続けなければと思っています。
(本文はYahoo! ニュース7月29日の記事を一部引用しています)
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【家売るオンナ第2話】短所も長所になる
テーマ:TVドラマ
日本テレビ系で水曜夜10時の、不動産会社が舞台のTVドラマ『家売るオンナ』第2話を観ました。
今週は、ひきこもりの中年の息子の将来を案じて、お金を残すために質素な家に住み替えをしようとしていた初老の夫婦に、やり手営業ウーマン・主役の三軒家万智(北川景子)が中古マンションを売るというストーリーでした。
サイドストーリーが、売れない営業ウーマン・白洲美加(イモトアヤコ)が、オープンハウスで中古マンションの内覧客を逃しそうになった時、若手エース・足立聡(千葉雄大)が見込み客に変える話でした。
その物件は『西向きである』『近くに墓地がある』『ヤモリが出る』と言う短所がありました。
白洲美加は内覧客にそのままの表現で伝えてしまいました。
しかし足立聡は
・西向きである→窓から望む、山なみの稜線に沈む夕日はキレイである。
・近くに墓地がある→今後高い建物が立ち、日当たりが悪くなる事が無い。
・ヤモリが出る→この辺りは自然がいっぱいである証拠。そしてヤモリは家の守り神と言われる。
と切り返し、(自分がイケメンである事も活用し)内覧客の母娘を見込み客に変えたのでした。
この手法は、不動産業に限らず一般的な営業テクニックとして、そのたぐいの書籍などに良く書かれていますね。
個人的には、無理やりこじつけた切り返しには疑問がありますが・・・(^_^;)
以下は私自身がおすすめした、賃貸でのケースです。
物件は若い家族向けの2LDKマンションで、比較的築浅の家賃も相場で、悪くはありませんでした。
しかし最寄り駅は普通電車しか止まらず、徒歩15分以上かかる点が短所でした。
長所は立地が表通りから1本入っており、前面も生活道路なので車の通りが少なく、小さな子供には安全でした。
ある日物件自体には問題なかったのですが、交通手段を見て検討から除外する、まだ小さいお子様がいるご家族の、お客様がいらっしゃいました。
そこで
・最寄り駅は普通電車しか止まらず、徒歩15分はかかる→その分静かな環境で、おかげで車の通りが少なく、小さな子供には安全。物件には屋根付き自転車置き場もあり、駅までは自転車が活用出来る。
と切り返して、その環境を内覧にてご確認いただき、契約となりました。
・・・あまり切り返しになってませんね。失礼しました(^_^;)
そして私は足立聡(千葉雄大)みたいなイケメンではないので、その手は使えませんでしたが・・・(^_^;)
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