2020/11/02 10:03:37

不動産取引は、エージェント

久しぶりにブログを書きました。


すっかり霞の無い秋の透明な空気の元、晴れが続き気持ち良いですね。



さて、私は、不動産業を特に勤め人で携わっていた頃より日々疑問に感じ強く思っていたことが一つございます。


不動産取引ほど、個人の経験値・技量・知識により内容が変わる取引は無いと思っております。



独立前は、不動産業界大手会社の組織の中で「会社員」として携わっていたわけですが、お客様のほとんどが、その会社の看板や信用力でいらっしゃってました。(勿論、高額の取引なので当たり前の事ですが・・。)



しかし、実際は、特別法の宅建業法で規制されている業界なので、通常、会社規模が大きかろうが小さかろうが、どちらの業者さんも同じ法律内で同じ様な事業スキームが組み立てられており、契約書の標準約款も基本同じで、クオリティの違いは、ほぼほぼ、営業担当者「個人」に帰属していて、当時「会社の看板は大きいけど極めて属人的な業界だなぁ」と強く感じておりました。。。



当然、業務手順は、業法内で仕組化されているので会社内では、取引原型迄は、どの担当者でも同じ手順とサービスです。


しかし、抽象的になりますが、仕事のそれ以上の部分である「ここまでやる」「ここまではやらない」の幅が大きく、あくまで担当者によるところで、何故か同じ会社内でも担当者毎に仕事の内容や質・量は大きく変わります。



相場形成が固く専有部分を売買するマンション取引には、担当者による大きな差は出ませんが、よりアナログな土地や戸建取引に多い事ですが、仮に「同じ会社」で「同じ物件」の売却や購入を進めるにしても担当者によって全く別の顛末をむかえる事象が多いんだなと思います。



実は、不動産REITなどの経験値も積みたく同じ様に特別法に規制された証券業界にいた時期もあったのですが、金融業界は、個人間の営業成績には当然大きな差が出るのですが、金融商品を販売する実務面では業務品質に個人間の差は当然出ませんし、ドライに法律に則した事務手続きで粛々と取引が成立します。



不動産業は、対象物が極めてアナログなもので、人の権利等が複雑にかかわる大きな取引ですので、もちろん業法順守したうえで、取引担当者に帰属する「進め方」や「感」「センス」、「仕事観」等が大きく左右するものであるため本来は、個人のエージェントを指名して解決度合や成功度合・実務度合により報酬を決定されるべき業界でなければいけないと感じております。



いつの日か、不動産業界にエージェント制の時代が来るかもしれませんね。







2020/08/30 10:01:39

忘れ去られていく旧道

皆さまこんにちは!


あと2日で8月が終わろうとしているのに、真夏の暑さですね・・


20年くらい前は、お盆が過ぎると夜独特の涼しさがやってくる季節感がありましたが、もはや東京も常夏の南国ですね ;^^



皆さまは、「道」について深く考えてみたことございますか?


道?人生の道?


いえ、今回は通行する道です。


不動産業では、切っても切れない分野なのですが、公図(法務局備付の地番地図)を追跡して見ると住宅地などの土地の形状が歴史を重ねてどんどん変わっているのが分かります。


その中で、道だけは不思議な形状で残っていることが多くて、代表的なものは、赤道といって明治・大正の頃まで道として利用されていた無番地の土地が各役所等の地図に赤く塗られていることから「赤道」と言いわれます。


例えば丘の上のお稲荷様の祠にお参りに行く細くて古い道が赤道として残っていたりなど様々です。


昔の道は、多岐にわたり計画的に網羅されていなかったので、生活導線そのものが道として形成されていったようです。


大きな道としては信仰詣で栄えた「街道」があり、弊社の寂しい前面道路もなんと「大山道」という神奈川県の大山阿夫利神社への参詣者の通行した関東の大山街道の一本です。



現在、近隣の幹線道路等の中に埋もれて、街場の裏道としか見えないこの道も街道だったようで、会社の扉を出て江戸時代に歩いた人々の思いに馳せて歩くと


「右」に行くと旧16号と重なり八王子へ出て埼玉へと続く


「左」に行くと129号に合流し厚木方面へ出て大山へと続く



なるほどなぁ~と思い、国土地理院の戦前からの航空写真で我が街、橋本における大山道の移り変わりを入念に調べてみると約10年ごとにこの街道が橋本でどのように消えて(埋もれて)いったかが分かりました。



桑畑しかなかった戦中から街の移り変わり発展とともに旧道はこのように埋もれていってしまうんだな・・と過去を調査すると何か胸が熱くなりました。



その一つが、今も残る橋本1丁目の「棒杭」というものです。



橋本を通る大山道は、埼玉熊谷宿方面〜八王子〜元橋本(旧橋本宿)〜橋本6丁目(当社前面道路)〜橋本1丁目と辿り着きここで、昔、二手に分かれました。



二手の相模川を渡るコースで、塚場を経て水郷田名の「久所の渡し」で渡るコースと、番田を経て当麻の渡しで渡るコースです。



「棒杭」とは、この二手に分かれる場所に建っていた案内の様な杭です。


この棒杭の碑が現在も残っておりますが、旧写真と現写真を照らし合わせると区画整理によって道がなくなってしまった端部分に現在の棒杭の碑があることが分かり、旧道と本当の旧棒杭は、現在は民家の敷地になっているようでした。




現在の航空地図を見ると、ところどころ旧道が現在も小さな道として残っていたり、居住用地として建物が建ってしまっていて跡形もなくなっていたりしているのが分かりましたが、現在の便利な導線である幹線道路や道は、都市計画によって設計的に人工的に作られたものが、街並みに溶けています。



数々の物語やドラマがあったであろう旧道・街道が埋もれてしまったのは、人の歴史や人の道と同じで、人生が重なり人生の道を変えたりして過去が風化する事や、「あの時、あの町にあの人が居てああ生きた」みたいな重なりあって時を経る人間社会の歴史の一端と同じような想いを感じさせます。



不動産業は、地歴の一端を担えるので、素晴らしい職業だと思いました!






2020/07/25 15:21:02

資産デフレと居住用住宅

こんにちは!


うっとおしい雨が終わらない長い梅雨となってますね、今年の梅雨では、災害に遭われてしまった方もいらっしゃるので、復興の為にも本当に早く明けて欲しいものです。


さて、現在日本は、人口減少時代へと突入し、増え続けた住宅供給の過渡期にさしかかってます。


全国の空き家件数は、840万戸を超える状況で、需給バランスとしては、単純供給過多となっております。


このような時代に何か起こるか!?


不動産の取捨選択がより一層厳しくなるとともに様々な変化が現れます。


〇流通在庫供給量増加に伴う新築至上主義からの転換点(価格の市場原理)


〇中古住宅の耐震・再生等のリフォーム活発化(ストック住宅マーケット)


〇空き家問題の加速(解体問題と環境問題)


〇エリアによる選択(地方の過疎化)


ただし、最後に記した、エリアによる選択では、今回のコロナウイルスの件で、パラダイムシフトが起こりそうで、複合的に不動産市場が複雑な変化をしそうな様相です。


私は、これまで、今後の人口減少で、単純に東京のような選ばれるエリアの大都市と過疎化していく地方の大きな格差が生まれ、都市部では、変わりなく不動産市況は活発化していくだろうと予測していました。


なぜなら、人口が減少しても国際都市としてグローバル化していく中で、オフィス需要や商業施設需要は伸び続け都市への人口集中は維持される。


全体の人口減少に伴うレジデンス需要の低下では、郊外から資産デフレが始まるはずでした。


ところが、コロナウイルス蔓延によるリモートワークの浸透と会議室等の需要減少が顕著に現れました。


このことにより「箱」としての不動産の在り方が、問われる場面に来ていると思います。


●人口減少とリモートワーク


●住と職


●夜間人口と昼間人口


上記キーワードを整理すると?


人口が減少すれば確実に住居需要は低迷し空き家が増えます。


リモートワークでオフィス面積は減り、都市部の昼間人口は減ります。


イコール郊外の夜間人口と昼間人口が近くなる・・


と、なると住宅に対する在り方が、大きく変わり、ワークルームを兼ね備えた住宅需要が発生するとともに、郊外までバランスよく需要が拡散して都市と郊外の偏差が低くなるのでは?


地方部に関しては、人口が大きく減ると都市機能の分散が無い限り不動産の観点では、かなり厳しいと予測され、資産的価値のあるものが、観光資源そのものであったり創造されたものより自然的価値がより重要になるのではないでしょうか。






会社概要

会社名
グローバルトレードストラテジー(同)
カナ
グローバルトレードストラテジー(ド
免許番号
神奈川県知事免許(1)30913
代表者
保母 耕治
所在地
2520143
神奈川県相模原市緑区橋本6丁目36−1グラントーレ橋本 104
TEL
代表:042-703-4135
FAX
代表:042-703-4136
営業時間
9:00〜19:00
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横浜線橋本
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