2022/10/14 19:07:32

不動産のマーケットデビュー

私共の様な会社が仲介させて頂く不動産は、そのほとんどが個人間売買の流通だと思います。


個人間売買の不動産は、メーカーの製造する製品ではございませんので、製品としての定価がございません。


実は不動産の定まった価格は有って無い様な物で、相場という曖昧なものに対して「高い」「安い」と評価を受けることが多いです。


収益を生む不動産を収益還元法と積算価格で評価した場合は、その「高い」「安い」は、客観的に判断できますが、実需の不動産はどうでしょうか??


例えば、あるご家庭で「この利便性でこの広さや快適性を20年間家族に満たしてくれるなら月の支出のここまでは良い。20年間で構築できる幸せはお金で測れない。」


またまた別のご家庭では「5年後には転居するから少々希望間取りと合わなくても5年後の売却金額がこの程度であれば、この程度で今は購入しても良い」


などなど、お客様ごとのニーズと人生設計に実需の不動産は、「住」として深く関係してきます。


必要とする人の感じる価値が流通の中で需要となり間接的にオークション形式となって価格の決着がついてくるので、物件本来のパフォーマンス通りにマーケットで価値を評価されるか?されないか?は、実はマーケットにデビューさせる時の物件に対する値付け(所謂、「出値」)や戦略、プロデュースによって決まってしまうのです。


「出値」の値付けは一番大事で、概ね顛末を決めてしまいます。


売却事情に則す活動ストーリーになるのか?


売主様の逸失利益の発生が無いのか?


物件のその後の売却活動の運命を決めてしまわないのか?


など、ここは職能とセンスが問われる部分となります。


もちろん査定後の売主様希望価格が第一に優先されるべきものですが、不動産会社の専門家が、流通の適切な価格アドバイスを責任持ってしていかないといけない重要な部分です。


例としては、相場乖離率などが有り、この相場前後乖離率と成約実例の経験が必要となってくるとともに、物件の個性ごとに対応も変わってきます。


アナログな不動産流通ですが、実は、意外とストラテジーが必要なエッセンスに覆われているのです。






2020/12/28 9:46:20

生まれ変わり続ける街「橋本」

我社の入居するタワーマンション「グラントーレ橋本」は、駅から西へ歩いて橋本商店街の中間点を超えるあたりの江戸時代の橋本メイン街道である旧大山街道との仲町交差点角に在します。



こちらのマンションは、橋本駅前の6丁目で最初の再開発事業で建てられた由緒あるタワーマンションです。



今では乱立する橋本駅前タワーマンション群の長男です。


平成8年に、地権者様たちの協力を得て古い家屋等を整理事業で、公開空地の備わった立派なタワーマンションへと生まれ変わりました。



そういった地元の方の努力と協力を経て街が整い「橋本」の土地の価値が高まっていき、現在、我々橋本に関わる各々が恩恵を受けている限りで、先人様達に感謝ですね。



若い頃、ほぼ毎日、6丁目のここの近辺に来て青春を燃やしていたので、街の移り変わりは感慨深いです。



その中でも、駅北口6丁目全体の移り変わりの中で特に感慨深いのが、平成12年竣工(えっ!?もう20年も経ったの??)の駅前再開発事業です。



これは、橋本駅前にビブレ(現イオン)とB’sタワーが完成した再開発事業です。


橋本駅前は、この事業にて劇的に変わりましたし、昔利用していた駅前の飲食店やお店がほとんど全て移転したり無くなってしまったり・・・新しく整備されて開始していく都市型生活様式と寂しく消えていく情緒がクロスする時期・時間でした。



昔は、橋本で買い物するなら3丁目の「ユニー」か「イトーヨーカ堂」でしたが、駅直結でイオンがある今、旧住宅街の6丁目内ですべてが完結するようになりましたね。



昔は、駅から右に出れば商圏の3丁目、ミヤマラーメンを食べて左に出れば住宅街と商店街の6丁目でしたが、その記憶も今の景色に上塗りされて微かになっていくちょっとセンチメンタルな気持ちと、この街が発展していく頼もしい気持ちが混在して、時代や街はこのように人々の生活の背景の中で発展していくんですね。



この街で、今後も共に発展していけたら幸いです。








2020/11/02 10:03:37

不動産取引は、エージェント

久しぶりにブログを書きました。


すっかり霞の無い秋の透明な空気の元、晴れが続き気持ち良いですね。



さて、私は、不動産業を特に勤め人で携わっていた頃より日々疑問に感じ強く思っていたことが一つございます。


不動産取引ほど、個人の経験値・技量・知識により内容が変わる取引は無いと思っております。



独立前は、不動産業界大手会社の組織の中で「会社員」として携わっていたわけですが、お客様のほとんどが、その会社の看板や信用力でいらっしゃってました。(勿論、高額の取引なので当たり前の事ですが・・。)



しかし、実際は、特別法の宅建業法で規制されている業界なので、通常、会社規模が大きかろうが小さかろうが、どちらの業者さんも同じ法律内で同じ様な事業スキームが組み立てられており、契約書の標準約款も基本同じで、クオリティの違いは、ほぼほぼ、営業担当者「個人」に帰属していて、当時「会社の看板は大きいけど極めて属人的な業界だなぁ」と強く感じておりました。。。



当然、業務手順は、業法内で仕組化されているので会社内では、取引原型迄は、どの担当者でも同じ手順とサービスです。


しかし、抽象的になりますが、仕事のそれ以上の部分である「ここまでやる」「ここまではやらない」の幅が大きく、あくまで担当者によるところで、何故か同じ会社内でも担当者毎に仕事の内容や質・量は大きく変わります。



相場形成が固く専有部分を売買するマンション取引には、担当者による大きな差は出ませんが、よりアナログな土地や戸建取引に多い事ですが、仮に「同じ会社」で「同じ物件」の売却や購入を進めるにしても担当者によって全く別の顛末をむかえる事象が多いんだなと思います。



実は、不動産REITなどの経験値も積みたく同じ様に特別法に規制された証券業界にいた時期もあったのですが、金融業界は、個人間の営業成績には当然大きな差が出るのですが、金融商品を販売する実務面では業務品質に個人間の差は当然出ませんし、ドライに法律に則した事務手続きで粛々と取引が成立します。



不動産業は、対象物が極めてアナログなもので、人の権利等が複雑にかかわる大きな取引ですので、もちろん業法順守したうえで、取引担当者に帰属する「進め方」や「感」「センス」、「仕事観」等が大きく左右するものであるため本来は、個人のエージェントを指名して解決度合や成功度合・実務度合により報酬を決定されるべき業界でなければいけないと感じております。



いつの日か、不動産業界にエージェント制の時代が来るかもしれませんね。








会社概要

会社名
グローバルトレードストラテジー(同)
カナ
グローバルトレードストラテジー(ド
免許番号
神奈川県知事免許(1)0030913
代表者
保母 耕治
所在地
2520102
神奈川県相模原市緑区原宿2丁目7−30No.2CAIRN 1F
TEL
代表:042-703-4135
FAX
代表:042-703-4136
営業時間
9:00〜19:00
定休日
水曜日
火曜・日曜不定休
最寄駅
横浜線橋本
徒歩5分
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