まだリノベーション工事途中ですが、マンションのお申し込みをいただきました。

出来上がりの仕様説明にご納得いただけました。まだ工事は約１ヶ月程度続きますのでしっかりチェックしていきます。

【相続1口メモ】

不動産譲渡税の知識が不足してますと、払わなくても済んだはずの税金を収めることになったりします。

こんなケースがあります。ご主人が亡くなり、奥さんが自宅を相続し１人で住んでいました。

家は古いし１人では広すぎるため、「シニア向け賃貸住宅」に引っ越しました。引っ越し先はとても快適で、もう自宅には戻らないと決めました。

子供たちとも相談し売却することに決めました。決めてはみたものの、いろいろ考えると面倒くさくずるずると時間が経ちました。

引っ越しから４年経過したところで、やっと重い腰を上げ売却に踏み切りました。３か月後売買契約が成立しました。税理士に譲渡税申告の依頼をしました。

その税理士からショッキングな話を聞き、奥さんはとても落ち込みました。その話の内容とは、「もし１年前に売却していれば譲渡税が大幅に減りましたよ」

どういうことか簡単に説明します。まず図をご覧ください。

この図で、奥さんが2018年の途中でシニア住宅に引っ越したとします。4年経過後の売却ですので2022年に売却したということになります。

もし2021年末（自宅に住まなくなってから3年後の年末）までに売却していれば譲渡所得から3000万円が控除できました。さらに軽減税率が適用され、税率は約14％で済みました。

仮に自宅の売却価格が6000万円だったとします。取得費や売却経費控除後の課税所得は5000万円だったとします。事例での税率は約20％となります。計算すると譲渡税は約1000万円となります。

もし1年前（2021年末）に売却していれば…

税額は、

（5000万円−3000万円）×約14％＝約280万円

となり、約720万円も譲渡税が少なかったのです。売却すると決めたら早めに専門家に相談してください。

次回はまた違うケースを紹介します。

とんでもない勘違いをしてしまい、今日はゆっくり休む予定でしたが慌てて会社に来ました。

相続された空き家の売却査定書を3月1日にご提出することになってます。査定書はすでにできててPCに保存してます。

プリントアウトして纏めるのは29日にしようと思ってました。今朝のんきにテレビを見てましたら、「今日で２月も終わりです、早いですね〜」みたいなことを言ってて、あれっとおもいカレンダーを見たら28で終わってます。

やっと今年はオリンピック関係ないんだと気づきました。なぜ、いつからこんな思い込みをしたのか定かではありませんが、とにかく今日でよかったです。明日でしたら仕事失くすところでした。

さて今回の空家も、前々回のブログ掲載した空き家と同時期（昭和40年代前半）に建築された家です。

＊写真と本文は関係ありません

但し今回は前回、前々回ブログ掲載した空き家の状況とは違ってまして、建替えも売却も問題なく堂々とできます。

公道に面した角地ですので、誰にもとやかくを言われる筋合いはありません。こういう不動産の相続ばかりであればよいのですが、そうもいかないのが悩ましいところです。

前回、建築基準法上の道路に接していない空き家を相続された方からの相談について途中で終わりました。今回はその続きです。まず下図をご覧ください。

相談者の方が相続された空き家はBに位置しています。

この状況で建て替えを行うには「建築基準法第４３条第２項第２号の許可」を受ける必要があります。以前但し書き道路と呼ばれていたものです。

この許可はBさん単独では受けられません。Aさん、Cさん、Dさんが次のことに承諾する必要があります。

「将来建替え時に、現況の狭い道が４ｍになるよう敷地を後退させます」という内容です。

DさんはBさんと同じ境遇ですからまず同意するでしょう。問題はすでに基準法上の道路に接しているAさんとCさんです。

今のままで普通にに建て替えができるわけですから、敷地の一部を道路として提供するメリットは特にありません。同意を得るのは困難を極めるでしょう。

この狭い道に接する全員が承諾することが許可の原則です。Bさんはあきらめるしかないのか？

原則はあくまで原則です。役所にも温情があります。過半数を超える承諾があれば認めてくれる可能性は残されています。

今回のケースであれば、BさんとCさんだけでは可能性は低いでしょうが、AさんかCさんのどちらかを口説き落とせればぐっと高まります。

そうなれば建て替えができますし、売却することになれば価格も現状よりアップします。

今回のケースとは違うパターンで建て替えができない家を相続された方もいらっしゃると思います。

どうにもならないとあきらめず一度専門家に相談してみてください。光明が見えてくることもあります。