2015/02/25 20:47:24

またまた「小規模宅地の特例」相談!

新規の相続相談のお客様が来社されました。「小規模宅地の特例」を使って敷地の評価額を下げたいとのこと。


所有不動産:自宅併用アパートとその敷地  お客様とご長女2人住まい ご長男は別居(持家あり)


今回の場合最も節税になるのは、ご長女が単独で不動産を相続される場合です。居住用地(80%減)と貸付事業用地(アパート部分―50%減)両方で特例を受けられる可能性があります(敷地面積によりますので注意してください)。ご長男が相続される場合、貸付地の部分は特例を受けられますが、居住用地の部分は全く特例を受けられません。


お客様は仲良く半分ずつの共有をお考えのようです。もちろん節税ありきが良いわけではないので、相続される方と相談して決めるのが一番です。ただ不動産の共有は、親が亡くなり兄弟だけになると、もめるケースが多いのも特徴です。このケースのようにアパートがくっ付いてますと、収入の取り分や、管理の仕方など、後々それぞれ不満が溜まってトラブルとなる事が多いです。十分に相談して取り決めすることがとても大事です。



(例)


敷地330u(100坪)に、自宅併用アパート 延面積330u(100坪)があるとします。建物内訳は、自宅部分面積30坪、アパート部分面積70坪とします。


自宅部分面積30坪に対応する敷地面積(30坪)について、特例で評価減(80%減)となります。アパート部分(70坪)については、対応する敷地(70坪)の内、約42坪について評価減(50%減)となります。すいませんが、計算方法については説明が長くなるので省きます。




 





2015/02/20 21:17:55

小規模宅地の特例 事例!

約半年ほど前に相続対策のご相談で来社された方が、再度いらっしゃいました。お客様の不動産資産は下記の通りです。


自宅用敷地面積 約165u 評価額約5,000万円 


渋谷区某所駐車場 約100u 評価額約3,600万円


合計評価額8,600万円                     


相続人 長女、次女のお嬢様2人


このまま普通に相続してしまいますと、基礎控除を引いてもかなりの相続税がかかります。ここで「小規模宅地の特例」の登場です。お客様は次女と自宅に同居されてます。長女は神奈川県某所に嫁がれて、自宅をお持ちです。


単純に節税だけを考えれば、同居中の次女が自宅を相続されて、長女が駐車場を相続されますと、特例により大きく節税ができます。ちょっと面倒くさい計算式が必要ですが、ここは省きます。


自宅敷地評価額  80%減額 5,000万円→1,000万円


駐車場土地評価額 50%減額 3,600万円→1,800万円


合計 約2,800万円


このように特例を使いますと、6,000万円近く評価減となります。もし資産がこの不動産だけですと、基礎控除を引くと相続税はかからないことになります。


自宅の他に、アパートや駐車場などの貸付事業用地をお持ちの方もたくさんいらっしゃると思います。それぞれの敷地面積や、誰が相続するかによって減額できる金額は変わってきますが、うまく使えばとても有利な特例です。詳しい専門家にご相談されて、節税対策として役立ててください。







2015/02/14 21:21:59

山手マンション紹介!

弊社のお客様が、相続したアパートを売却されることになりました。今経費を計算しております。ここで問題です。譲渡税を算出する際、相続登記に係る費用を取得費として計上できるかどうか? 結論から申しますと、出来る場合と不可と両方あります。


・出来る場合  相続した不動産の、取得した実額が分かってるときです。この場合は、実額である相続登記の費用を取得費として算入できます。


・出来ない場合  良くあるケースですが、大昔に取得したのでいくらで手に入れたか分からないとき。この場合概算取得費として、「売価×5%」で計算します。このとき、実額である相続登記の費用は取得費として算入できません。


面倒ですけど皆さん注意してください!




【山手マンションの紹介】


先日ご売却の委任を受けましたマンションの部屋鍵をお預かりしましたので、室内等の写真を掲載いたします。


・入口付近(渋谷公園通りど真ん中)



・裏通りから撮った外観



・事務所使用の室内



・部屋からの景色




ほとんどの部屋が事務所使用されてるマンションです。渋谷の中心で仕事されたい方(もちろん住居も可)、ぜひ詳細等お問い合わせください!






会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
夏季休暇  年末年始
最寄駅
JR中央本線西荻窪
徒歩6分
メール送信はこちら
ログイン
 


12

このページのトップへ