2015/03/26 18:22:07

福生 不動産調査!

今日は福生市の北田園というところに行きました。中古戸建て(築11年)の売却相談を受けての現地調査です。JR青梅線「牛浜」駅徒歩9分ほどでした。はじめて降りた駅で土地勘は全くありません。



この地域に詳しい知り合いに聞いたところ、そこそこ人気のエリアだそうです。正式に委任を受けましたら、物件の詳細を掲載させていただきます。





先日、アパートの建物部分だけを生前贈与したいとのご相談を受けました。たまにあるケースです。


この場合1つ問題があります。建物贈与前に、アパートにAさんという賃借人がいたとします。相続が発生した時にそのままAさんが住んでいれば問題ないですが、贈与から相続発生の間にBさんに入れ替わった場合、相続時の土地の評価額が変わってしまいます。Aさんのままだと貸家建付地で評価されますが、Bさんに替わっていると、更地として評価され、評価額が高くなります。(入れ替わった部屋にに相当する割合。全貸室が入れ替わっていれば、敷地全部が更地評価)


更地と貸家建付地では評価額が20%位違います。状況によりますが、法人を使っての対策もありますので、専門家に相談してみましょう。






2015/03/21 20:10:41

Youtube!

事務所内に音がないと寂しいので、これまではPCのradikoでFMとか流してましたが、まぁ面白い番組がないことないこと。


そこでYoutubeで何かないかと捜してみました。好きなアーティストがいいかなと思い、昔(大昔?)好きでよく聴いてた吉田拓郎氏の曲とか流してみましたが、これもほんの数日で飽きてしまいました。他に何かないかとさぐっていると、数年前まで拓郎氏と坂崎氏(アルフィー)がDJをしていた「オールナイトニッポンGOLD」といラジオ番組を見つけました。


私は知りませんでしたが、2010年頃から4年位続いた番組だそうです。これが聴いてみると何と面白いこと。すっかりハマってしまいここ1週間はこれをほぼメインに流してます。仕事にもさほど支障がなく、聴きながらでも作業ができます。


仕事の合間には落語も聴いたりしてます。年のせいか落語がとっても面白くなってきました。聴くのは何といっても「志ん生」です。20分位聴いて笑って次の仕事に取り掛かかる今日このごろです。







さて土地の相続税対策ではこんな例もあります。下記のような土地があるとします。



この土地の相続税評価額は


500,000円+【200,000円×3%(側方路線影響加算率)】=506,000円(1uあたりの評価額)


506,000円×300u=151,800,000円(全体評価額)・・・@



これを下記のように分筆しておき、別々の相続人が相続する場合。



*角地部分評価額


506,000円×150u=75,900,000円


*残地部分評価額


200,000円×150u=30,000,000円


この場合全体評価額は


75,900,000円+30,000,000円=105,900,000円・・・A


@とAの差額45,900,000円が評価減となり、数百万単位で相続税が節税できることもあります。


不動産の相続税対策は、早いほど有効な方法を選択できます。専門家のいろいろな意見を聞いて、よりよい対策を選択してください。







2015/03/16 18:13:59

お客様 個展!

昨日お客様のご主人様が開かれてる絵の個展に招待され、南青山の根津美術館の近くに行きました。


個展看板 


根津美術館    


表参道駅で降りて、PradaやCartier、その他名前は知りませんが、多分有名ブランドなんだろうと思われる高級ショップの前を、プラプラ歩きながら目的地まで行きました。久々に来ましたが、やはりこのあたりの街の雰囲気は別格に感じます。上品でゆったりした空気感、あくせくした感じが全くありません。麻布、松濤、田園調布、成城や番町など都内に高級住宅地はいくつかありますが、自分ではこの界隈(南青山4,5,6丁目辺り)が1番好きですし、勝手な思い込みですが1ランク上なのではないかと思っています。20年くらい前までは、夜この辺りの隠れや的なお店にちょくちょく来ていました。今思い出すと恥ずかしいですが、大人の遊びをしているような勝手な勘違いをしてました。




さて、相続した土地を売却することは頻繁にあることです。亡くなった親が取得したのが何10年も前で、いくらで買ったか分からないことも頻繁です。こういったケースで譲渡税を計算するとき、取得費を、概算取得費といって売却価格の5%とすることになります。税理士が書く不動産税の本でも、よくこのように書かれています。しかし別の方法で取得費を算定することもできます。それは「市街地価格指数」というものです。この指数を使うと、購入年度によっては先の概算取得費よりも金額が多くなり、譲渡税を抑えることが可能になります。これから譲渡を考えていらっしゃる方、既に売却されて来年申告を迎える方は、ぜひ比較検討してみてください。






会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
夏季休暇  年末年始
最寄駅
JR中央本線西荻窪
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