2015/05/07 22:04:02

立川駅構内 名店!

先日、中央線から青梅線に乗り換えるため立川駅内を歩いていたところ、おいしそうなお店を見かけました。「神戸長田本庄軒」という焼きそば専門店らしいです。



駅内のお店で美味しかった記憶があまりないので、ほとんど入店することはないのですが、なんとなく店の雰囲気に吸い寄せられ入ってしまいました。もともとお祭り出店系(たこやき、焼きそば、イカ焼きなど)の食べ物は大好きです。メニューはけっこうあり目移りしましたが、とりあえずオーソドックスに「いか焼きそば」を注文しました。



面は太めで、ソースの味も濃い目でした。量は普通で注文しましたが、そこそこボリュームがあり自分には十分でした。620円でしたが、美味しかったですしコスパは良いと思いました。立川に行かれた際はぜひお試しください。




さて今回の相続話は、自宅敷地を一部売却した時の譲渡税の事例です。



夫を亡くし、上記のような自宅敷地と家屋を相続した妻Aさん。庭の手入れも大変になり、家も古くなってきたので、どうにかならないかと考え始めていました


そこで庭部分を売却し、その資金で家を新築する事にしました。よくあるパターンです。下図のような計画をしました。



順序としては


庭売却 → 仮住まい転居 → 解体 → 新居建築


これはこれで良いですが、税金上は大損します。このケースでは「居住用財産の3000万円特別控除」が使えません。単純に


3000万円×14%(所有期間10年超の場合)=420万


420万円多く譲渡税がかかってしまいます。(譲渡益が3000万以上の場合)


ではどうすれば良いかというと、下図のようにしてください。



順序は


家屋部分売却 → 仮住まい転居 → 庭部分に建築


この場合は上記特別控除が使えます。ややこしいですね。税務署は意地悪です。どっちも認めればいいと思いますけど、頭のいい人の考えることはわかりません。


どうしても元の家屋の場所に新築したい場合は、この順序でお願いします。


仮住まい転居→家屋解体→解体後1年以内に庭部分売却→元の場所に新築


この場合も特別控除が使えます。ややこしいですね。税務署は意地悪です。頭のいい人の考えることはわかりません。


大手のハウスメーカーはこういう税のことも知ってると思いますが、例えば知り合いの工務店とか、設計士さんなどは税金に明るくないことも多いと思います。ちょっとした順序で、払う必要のない税金を支払うのはもったいないと思います。新しい住まいの事で頭がいっぱいになるのはしょうがないと思いますが、税金も忘れず計画を立てましょう。





2015/05/01 22:05:17

オシャレな市役所!

福生の中古住宅売却相談を受けましたので、役所調査のため福生市役所に来ました。



立派でセンスの良い建物が突然現れたのでビックリしました。とてもJR青梅線の市役所庁舎とは思えません。(青梅線の住民の皆さまスイマセン...)わが街杉並でもこんなオシャレな建物は見た事ありません。



福生市って裕福なんですかね。たぶん著名な建築家に依頼したんでしょう。しかし市庁舎に多額の税金をぶち込む必要があるんでしょうか...・。。・




さて今回は「後継ぎ遺贈」のお話です。先日ご近所の方が来社され、後継ぎ遺贈についてご相談を受けました。この方のご相談内容は書けませんので、1例をご紹介します。


ご高齢のAさんには長男Xさんと長女Bさんがいます。Aさんのご主人は既に他界されています。Bさんには娘C子(Aさんの孫)がいます。Bさんは離婚しており、母娘2人で暮らしていますが、交際中の男性Dさんといずれ再婚の予定があります。Dさんも再婚で元妻との間に子供がいます。


Aさんには主な財産として自宅と賃貸アパートを所有されています。長男Xさんには自宅を、長女Bさんには賃貸アパートを相続させたいと考えています。アパートの相続順序については、普通に考えますとAさん→Bさん→C子となります。


しかしAさんには心配ごとがあります。BさんとDさんが結婚して、万一BさんがDさんより先に亡くなった場合です。この場合アパートの所有権はDさん1/2,C子1/2となります。


Aさんはアパートの所有権を、孫のC子単独にしたいので、遺言として「自分(A)が亡くなった後は、アパートをBに遺贈する。その後Bが亡くなった後は、C子にアパートを遺贈する」という趣旨の「後継ぎ遺贈」遺言書を遺したいという希望です。


この後継ぎ遺贈については、有効説と無効説があります。昭和58年の最高裁で、事実上認められたと考えられる判決が出たこともありますが、現状では無効とする考え方が優勢のようです。


現状で後継ぎ遺贈を成就したい場合は、「家族信託(民事信託)」の「受益者連続型信託」の活用が確実です。信託契約において「Aが亡くなった後は、Bを第2次受益者とする。Bが亡くなった後はC子を第3次受益者とする。」という内容を定めておくことで、アパートから生じる賃料収入をC子が受け取れるようにすることが出来ます。


この受益者連続型信託を利用することで、相続によりDさん側の親族にAさんの資産が流れることを防ぐことで、紛争を未然に避けることができますし、実質的に「後継ぎ遺贈」と同様の資産承継が実現できます。


家族信託は、後見人制度の代わりとしても活用できます。興味のある方は専門家に相談してみてください。






会社概要

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(株)クローバー・リアル・エステート
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