2015/05/26 20:49:36

2次相続まで考えよう!

3か月前に相続が発生された方がご来社され、2次相続までの相続税のご相談を受けました。今回ご相談内容に近い事例をご紹介したいと思います。



被相続人Aさんの資産内容


自宅土地(千葉県):評価額 2000万円   現金6000万円


合計相続財産額:8000万円


この場合自宅土地をBさんが相続しますと、「小規模宅地の特例」が使えますので、相続税額は230万円になります。現金も合わせた全財産をBさんが相続しますと、「配偶者の税額軽減」により、相続税は0円になります。


問題は2次相続です。Bさんが亡くなると、CさんはAさんの財産(8000万)とBさんの財産(現金5000万)を合わせた13000万円を相続することになります。


Cさんはご自分の自宅を所有してますので、B さんの相続では「小規模宅地の特例」は使えません。さらに相続人が1人になりますので、1次相続の時より基礎控除額が減ります。2次相続時の税額を計算しますと、2120万円となります。


*1次・2次相続税額合計:2120万円・・・・・@



では1次相続時にCさんが全額相続した場合の税額です。


*1次相続税額:470万円


2次相続時の相続財産はBさんの資産(現金5000万)だけです。


*2次相続税額:160万円


*1次・2次相続税合計:630万円・・・・・・A


@とAを比べるととても大きな差が出ます。



当然資産の内容や、相続人の数・状況で全く変わってきますので、専門家に相談し対策を立ててください。



【委任物件紹介】


所在地:東京都福生市北田園1丁目


交通:JR青梅線「牛浜駅」徒歩10分


土地面積:100.01u


建物面積:93.14u(4SLDK ) 2004年1月完成


価格:2480万円  現況:空室


*開発分譲地内  小学校・中学校近接  多摩川中央公園まで徒歩約5分









2015/05/19 21:33:34

1年がかりの遺産分割!

先月売買契約しました1棟マンションの遺産分割協議が終了しました。昨年6月に最初のご相談を受けましたので、ほぼ1年を費やしました。



いろいろな経緯から、共有者の方々が10年以上交流を絶っていらっしゃいました。当初はどなたもご自分の主張が強く、全く進展しませんでした。今年に入り皆様が少しずつ譲歩していただき、なんとか纏まりました。


協議が終わった後、全員の方から感謝のお言葉をいただきました。途中何度も諦めかけましたが、やり遂げることが出来て、とても充実感を覚える今日この頃です。



さて相続のお話です。駐車場付きアパートを所有されてる方も多いかと思います。今回は駐車場敷地部分の評価額についてです。


例として貸室4戸、駐車場4台分のアパートがあるとします。しかし入居者のうち2世帯は車を所有してません。つまり2台分は空いてる状況です。そこで大家さんはこの2台分を入居者以外の人に貸し出しました。この状態で相続が発生した場合、駐車場敷地の評価はどうなるか?



4台分全てアパート入居者に貸していれば、貸家建付地評価となり、約2割評価額が下がります。(借地権割合によって変わります)


しかし1台でも外部の人に貸しますと、駐車場敷地全部が自用地評価となります。


駐車場面積 50坪 路線価100万/坪 の土地とすると


自用地評価額    5,000万円


貸家建付地評価  約4,000万円


となり、大きく差が出る場合もあります。もちろん人によっては外部に貸した方が得になるケースもあるでしょう。


とにかく大事なことは、数年に一度は全財産の評価を確認することです。





2015/05/13 21:17:26

「民法改正について」のセミナー参加!

昨日、「全日本不動産関東流通センター」主催の「民法改正について」のセミナーに参加しました。


不動産取引に関わる内容で、主に下記の2点です。


1.賃貸の原状回復ルールの民法明文化


2.売買の瑕疵担保責任


1.についての内容を簡単に言いますと、「賃借人の通常使用の損耗については原状回復の責任を負わない」という内容が条文に記されるということです。これについては、現状既に実務でも一般的に行われていることです。東京都は「賃貸住宅紛争防止条例」が施行されており、取引業者には説明義務を課しています。ということで、実務上混乱はないでしょう。


2.については、「隠れたる瑕疵」という表現を止めて、目的物の品質等が「契約の内容に適合していない」という表現になります。理由については、「瑕疵」という言葉の意味が、一般消費者に分かり辛いということだそうです。新民法が施行されたときには、売買契約書の条文にも「瑕疵」という言葉はなくなるでしょう。


改正法は、より買主保護を意図したものです。


・買主が瑕疵を知らなかったことに過失があった場合でも売主に責任追及出来るようになります。


・瑕疵の存在について売主無過失の場合でも、買主は瑕疵の補修請求、代金減額請求ができるようになります。しかし、改正後の規定も任意であるため、これと異なる特約も原則有効となります。なので現状の売買契約書の内容が変わることはないかもしれません。


今の全日本不動産協会作成「土地建物売買契約書 瑕疵担保責任」の条文を見ますと、


・土地の隠れたる瑕疵


・建物の雨漏り、シロアリの害、構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障の瑕疵


についてのみ売主(個人の場合)が責任を負う(3か月間)となっています。つまり引渡し後、建物の傾き(誰が見ても分かるような)や、壁の大きな亀裂を発見しても個人の売主には責任追及出来ない(売主が知ってて隠してた場合は別)内容となっています。裁判しても、買主にほぼ勝ち目はありません。


新民法では買主保護を強める内容となっていますので、契約書の条文も、これを反映した内容に変わるかどうか興味深いところです。


では現状、契約書の条文以外の大きな瑕疵を発見した場合、買主は泣き寝入りしなければならないのか?


方法としては、仲介業者を責任追及出来る場合があります。東京地裁で「認識できた瑕疵」だとして、業者の過失を認めた例があります。


あきらめることを勧める弁護士も多いと思いますが、不動産取引に詳しい弁護士もいますので、あきらめず相談してみましょう。









会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
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営業時間
9:30〜20:00
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