2015/09/29 20:01:40

収益不動産売却 注意!

今回は、収益用不動産を売却したときの賃貸人地位承継についてのお話です。


売主(所有者)=建物貸主の場合、売主から買主に所有権が移転したときに、入居者(賃借人)に賃貸人変更を一方的に通知するだけで、買主は賃貸人となります。


しかし売主(所有者)と入居者(賃借人)との間にサブリース会社が入り、賃貸借契約書上の貸主となっている建物(区分建物含)の場合は通知するだけでは足りません。




Aさん(売主)はBさんにアパートを売却することにしました。現状Aさんは法人Cとサブリース契約し、Cが貸主として入居者(賃借人)と賃貸契約を結んでいます。Bさんはアパート購入後は自ら貸主となって、直接家賃を受け取りたいと考えています。


売却に伴いAさんとCは、サブリース契約を解除してBさんに引き渡すことに同意しています。しかしこのケースでは、入居者(賃借人)に賃貸人変更を通知するだけでは、Bさんは賃貸人となれません。賃借人の同意が必要となります。文書を作成し、一部屋ずつ署名・押印をお願いすることになります。賃貸戸数が少なければ大した労力ではないですが、10戸、20戸となれば結構な作業となります。


実際には、普通の賃借人はこういう法的な知識はないと思いますので、通知が来ても疑問に思うことはまれでしょう。


しかし、法律に詳しい入居者もいる場合がありますし、法律家に相談する可能性もありますので、正しい手続きを行ったほうが無難です。











2015/09/26 18:31:59

古アパートのメリット!

お客様に売アパートをご紹介し、数日前にお申し込みをいただきました。築年数約25年の木造古アパートです。


古アパートは減価償却期間が短いため、節税のメリットがあります。木造アパートの償却期間は22年です。築22年を超えた木造アパートを購入すると、4年で建物は償却します。


例えば築23年のアパートを下記の条件で購入したとします。


・価格 4000万円(内訳 土地2600万  建物1600万)


・賃料収入 400万円/年間


この建物は4年で償却しますので、1年間で400万の償却額となります。つまり


・家賃収入400万−償却額400万=0円(所得税)


となり、4年間は家賃丸儲けとなります。(まぁ経費はいろいろかかりますが...・。。・)


5年目からは償却がないので、経費を引いた金額に丸々所得税がかかります。長期譲渡税が適用される期間(保有5年超)になったら売却を考えても良いでしょう。


古アパート買う場合気を付けることがあります。購入時の売買契約書に必ず土地と建物の内訳金額を記入してもらうようにしてください。


売買代金だけですと内訳価格の算出は、一般的に評価証明の価格を根拠にすることになります。そうすると上記例のように建物1600万なんて価格にはたぶんなりません。大体1/3くらいです。こうなると償却額も少なくなり節税も夢となります。


ただしあまり無謀な建物価格にすると、税務署から「ちょっと待ったコール」がかかりますので、税理士さんと相談したほうが無難です。







2015/09/20 13:00:25

高円寺 物件紹介!

委任を受けてました賃貸マンションのリフォームが終わりましたので、本格的に募集を開始します。



分譲マンションの1室です。タイル張の外観です。




広めの1Kタイプ




角部屋!眺望も良いです!




壁クロス、床は新規に張替えました。




アーケード商店街まで徒歩1分!




【概 要】


交通/JR中央線「高円寺」駅 徒歩3分


専有面積/25.97u (1Kタイプ)


賃料/85,000円(管理費等含)


敷金・礼金/賃料の各1か月分


設備/エアコン、オートロック、エレベーター



*詳細はこちらのサイトをご覧ください!


  http://www.athome.co.jp/chintai/6958297654



お問い合わせお待ちしております!




















会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
夏季休暇  年末年始
最寄駅
JR中央本線西荻窪
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