2015/11/26 16:41:15

相続 節税相談!

先日相続税の節税相談を受けました。ご来社いただいた方は相続人になられる予定です。資産は主に現金で、他に空家にされてる土地・建物です。


現金はこれまでかなりの金額を受贈されていますが、まだまだ多くあります。相続人予定者はこの方1人ですので、相続税基礎控除は3600万円です。この先も現金を受贈される予定ですが、更に節税として空家を賃貸マンションに建て替えることも検討されています。


仮に5000万円で建築すると、建物評価額は2000万から2500万程度となりますので、一気に2500万から3000万相続課税価格が減ることになります。土地評価額も貸家建付け地として20%程度減額となります。よくある節税対策です。


以前相談者の方は銀行に行かれて相談したところ、建築費の借入を薦められたそうです。借入は債務となりますので、相続資産から差引かれます。銀行に相談すると必ず提案される対策です。


しかし実際には節税になりません。1億現金資産があるとして計算しますと


1億(現金資産)−5000万(建築費債務)+2000万(建物評価額)=7000万(課税資産)


手持ちの現金を使って建てると


1億(現金資産)−5000万円(建築費)+2000万(建物評価額)=7000万(課税資産)


となり課税価格は変わりません。しかも銀行に対しては金利(30年借りると2000万以上)が発生しますので、大きく損をすることもあります。


ただし本業で給与収入が高い方は、建物の金利が収入から控除されますので所得税が減額されます。総合的にシュミレーションをされることをお勧めいたします。


また、借入しますと現金は減りませんので、他に優良な収益不動産を購入するなどすれば、資産を増やしつつ節税できる場合もあります。頼れる専門家に相談しましょう。






2015/11/19 12:33:18

マイナンバー到着!

昨日マイナンバーが届きました。本人確認するのかと思って免許証を持って玄関に行きましたが、受け取りのサインだけでした。書留や宅急便を受け取る時と同じです。


まぁ郵便の配達の方に本人確認まで依頼するのは酷ですよね。つまり在宅者であれば誰でも受け取れるわけです。夫婦や家族でも勝手に封を開けることはしないと思いますが、ないとは言えません。身内に悪意のないことを祈りましょう。


ナンバーといえば、銀行口座番号で気づいたことがありました。私は法人・個人を合わせて6つの口座を持っていますが、全部の口座番号(7ケタ)に4と9が全く入っていません。どうでもいいといえばどうでもいいのですがちょっと気になりました。


銀行が配慮しているのでしょうか?今度聞いてみようかと思っています。昨日休みで暇でしたので、一応確率を計算してみました。


0〜9の数字を7ケタ選ぶとき、4と9が1つも入らない確率は


(8/10)の7乗 2,097,152/10,000,000 


約20%(1行あたり)ととなります。(つまり4と9どちらか1つでも入る確率は80%になります。計算方法間違っていたらスイマセン)


 これが6行ですから相当低い確率となるはずです。(20%の6乗ですか? 頭悪くてワカリマセン...・。。・)


ちなみにマイナンバーに9はありませんでしたが、4は3つもありました!



≪相続1口メモ≫


今回は物上保証の場合の相続税評価です。評価額5000万円の土地を担保に入れて5000万円の事業資金借入をしたとします。この方がなくなった場合相続税評価額はどうなるか?


事業形態が個人経営でしたら個人の借金ですので、5000万円が債務として相続税評価額から差し引けます。


しかし法人経営で社長が自分の土地を担保に入れて借金するケースはどうなるか?この場合個人と法人は別ですので、社長は法人のために担保提供しただけ(物上保証)の保証債務となります。


つまり前回と同じで保証債務は相続発生時に、相続財産から控除できないことになります。法人が赤字や債務超過の状況でも控除できません。


ただし、法人が破産、強制執行などの手続きをされて再起の見込みがないことが明確であれば認められる可能性は高いでしょう。


このような状況で土地を売却して法人の債務を返済した場合はどうでしょう。社長個人に、法人に対する5000万の貸付金が発生します。貸付金は相続財産となってしまいます。財産としないためには、貸付金の債務免除をする必要があります。そうすれば差引できます。


貸付金の債務免除を受けた会社は、免除利益の課税が発生しますが、たぶんそれ以上の欠損金があると思いますので、課税はされないでしょう。







2015/11/14 14:04:45

賃貸トラブル相談!

昨日アパートオーナーをされてる方から、賃貸更新料のトラブル相談がありました。といっても入居者とのトラブルではありません。問題を起こしたのは不動産会社です。


オーナー様は更新の時期は認識されてましたが、アパートの建替えや売却も考えてスルーされたようです。(更新契約しなくても法定更新となりますので、簡単に立退きできるわけではありませんが...)


ところが不動産会社が勝手に更新契約し、しかも受領した更新料をオーナー様に渡していません。更新契約締結の報告すらないようです。杜撰なのか悪意があるのかわかりませんが、いまどきこんな業者あるのかと耳を疑いました。


オーナー様は更新料を取り返したいようです。とにかく業者に事情を確認することが先決でしょうと申し上げました。それでも埒が明かないようでしたら、都庁にご相談されるようアドバイスしました。


本来オーナーが受け取るべき更新料を、業者が懐に入れたら当然行政処分の対象になるでしょう。こんなリスクを負ってまで返金しない業者は普通はないと思いますが...!



≪相続1口メモ≫


今回は債務保証のお話です。相続が発生したときに、プラスの財産ばかりだと良いのですが、債務がある場合もあります。当然相続課税価格は、財産から債務控除後の価格となります。


では保証債務はどうでしょうか?たとえば被相続人が誰かの保証人になっている場合です。ただ単に保証人になっているだけでは債務控除はできません。


相続発生時点で、債務者が破たんしていて、保証人が支払わざるを得ない状況であれば債務として財産から控除できます。


一番厄介なのは、債務者の事業が赤字でうまくいってないようなときです。保証人の立場を相続するものとしては心配でたまりません。しかしこの状況でも債務控除は認められません。


保証の内容によっては相続放棄も視野にいれなければならない場合もあるでしょう。保証人を頼まれたときは、相続のことも熟慮してから受けるようにしましょう。


次回は「物上保証」について書きたいと思います。








会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
夏季休暇  年末年始
最寄駅
JR中央本線西荻窪
徒歩6分
メール送信はこちら
ログイン
 


12

このページのトップへ