2015/12/03 17:47:31

借地相談!



借地の購入を検討されてる方がご来社され、ご相談を受けました。販売図面と現地の写真をお持ちでしたので、見せていただきました。


価格の妥当性と、借地購入の注意点などの質問を受けました。他の仲介業者から紹介された物件ということなので、そちらから説明はなかったのかと聞いたところ、その業者の説明が要領を得ないとのことでした。借地契約の知識や取引がほとんどない業者も多いので、注意しなければなりません。


注意点


1.地代の妥当性 住宅地では、凡そ固定資産税・都市計画税の3倍程度が目安です。ただし、用途地域によって変わります。商業地では5倍以上もたくさんありますし、一等地では8倍程度も普通です。


2.底地所有者の内容 概ね安心できる底地人はお寺や神社です。ただし、将来底地を買い取るのはほぼ無理です。やっかいな底地人もたまにいます。地代は振込を認めず、必ず自宅まで持参させる人もまだまだいます。貸してやってる感丸出しの底地人は面倒です。


3.土地賃貸契約書の内容 契約書の内容はよく読んで確認してください。更新料、建替え(増改築)承諾料についてはよく理解することが必要です。借地を買ってすぐ新築を建てたい場合は、借地売主に、譲渡承諾と合わせて建替え承諾も底地人から取ってもらうように頼みましょう。


4.ローンで借地を買う場合 ほとんどの金融機関が地主から承諾書を取ることを条件にします。承諾書の内容は、「借地権者が地代を滞納した場合、土地賃貸借契約を解除する前に金融機関に連絡する」という旨のものです。承諾しない地主も多いです。ローンを使わなくても使うふりをして確認してみましょう。将来借地を売却する場合に、承諾してくれる底地人だと有利です。


この辺のところはよく確認・理解して、借地購入の検討をしてください。



≪相続1口メモ≫


今回は建物を建築中に相続が発生した場合の評価額です。たとえば相続対策で賃貸用アパートを建て始めたところ、建築途中で親が亡くなった場合その評価はどうするか?


土地の評価額については自用地(補正がなければ 面積×路線価)評価額となります。通常アパート用地は貸家建付地として、20%程度減額となりますが、建築中はまだ貸してないので、自用地評価となります。


建物の評価額は請負金額の70%ととなります。完成度合いも関係します。50%程度出来上がっているとします。請負金額5000万円の場合。


5000万円×50%×70%=1750万円(評価額)


となります。建築中の建物評価は、アパートも自宅も変わりません。









会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
夏季休暇  年末年始
最寄駅
JR中央本線西荻窪
徒歩6分
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