2016/02/28 16:58:00

相続節税相談!

昨年何度か相続のご相談でご来社いただいてる方が、数日前急にいらっしゃいました。都内に古い戸建を所有されていて、賃借人が数か月前に退去後、次の入居者がなかなか決まらないそうです。


そう遠くない場所でしたので見に行ったところ、駅からも近く環境も良い所でした。ただ建物がいかにも古く、室内の設備も昔の仕様です。これではなかなか入居者は現れないと感じました。立地は良いのでリノベーションすればそこそこ家賃は取れそうです。


相談に来られた内容ですが、この戸建のアパート建替えを銀行に勧められたそうです。建築費を全額借入すれば相続税の節税になると説明を受けられました。以前から銀行が提案するパターンです。


この方は現金もかなり所有されており、建築費も余裕で負担できます。私は現金で建築した場合と、借金で建てた場合でそれぞれ節税のご説明をしました。



土地と現金5000万円を所有されてる方がいるとします。そこで土地に建築費5000万でアパートを建てることにしました。




貸家による評価減もあり、建物評価額が2500万になったとします。そうすると現金5000万所有している状態より、単純に相続税評価額は2500万減額となり、相続税も減ることになります。(その他貸家建付地による土地価格評価減、小規模宅地の特例による土地評価減もあります。)


次に建築費5000万を借金した場合の評価額はどうなるか?現金5000万はそのまま、アパート建物評価額2500万は上記例と同じ。借金は5000万。そして相続税評価額は


5000万(現金)+2500万(建物評価額)−5000万(借入額)=2500万(相続税評価額)


つまり現金で建てた場合と、借金で建てた場合と相続税評価額の減少額は同じとなります。銀行の説明した「借入が節税には有利」というのは、単純には当てはまらないことになります。ただし現金5000万はまるまる残るので、それをさらに不動産投資に回してアパートを購入などすれば、現金で建てる場合より節税になるということです。


所得税については、建物借入金利は経費となりますので節税になります。ただし5000万を20年、金利2%で借りるとすると、総支払金利は1000万を超えると思います。保証料などの経費もかかりますし、きちんとそれぞれ収支計算比較したほうが良いと思います。












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