2016/02/28 16:58:00

相続節税相談!

昨年何度か相続のご相談でご来社いただいてる方が、数日前急にいらっしゃいました。都内に古い戸建を所有されていて、賃借人が数か月前に退去後、次の入居者がなかなか決まらないそうです。


そう遠くない場所でしたので見に行ったところ、駅からも近く環境も良い所でした。ただ建物がいかにも古く、室内の設備も昔の仕様です。これではなかなか入居者は現れないと感じました。立地は良いのでリノベーションすればそこそこ家賃は取れそうです。


相談に来られた内容ですが、この戸建のアパート建替えを銀行に勧められたそうです。建築費を全額借入すれば相続税の節税になると説明を受けられました。以前から銀行が提案するパターンです。


この方は現金もかなり所有されており、建築費も余裕で負担できます。私は現金で建築した場合と、借金で建てた場合でそれぞれ節税のご説明をしました。



土地と現金5000万円を所有されてる方がいるとします。そこで土地に建築費5000万でアパートを建てることにしました。




貸家による評価減もあり、建物評価額が2500万になったとします。そうすると現金5000万所有している状態より、単純に相続税評価額は2500万減額となり、相続税も減ることになります。(その他貸家建付地による土地価格評価減、小規模宅地の特例による土地評価減もあります。)


次に建築費5000万を借金した場合の評価額はどうなるか?現金5000万はそのまま、アパート建物評価額2500万は上記例と同じ。借金は5000万。そして相続税評価額は


5000万(現金)+2500万(建物評価額)−5000万(借入額)=2500万(相続税評価額)


つまり現金で建てた場合と、借金で建てた場合と相続税評価額の減少額は同じとなります。銀行の説明した「借入が節税には有利」というのは、単純には当てはまらないことになります。ただし現金5000万はまるまる残るので、それをさらに不動産投資に回してアパートを購入などすれば、現金で建てる場合より節税になるということです。


所得税については、建物借入金利は経費となりますので節税になります。ただし5000万を20年、金利2%で借りるとすると、総支払金利は1000万を超えると思います。保証料などの経費もかかりますし、きちんとそれぞれ収支計算比較したほうが良いと思います。











2016/02/19 19:39:04

ビフォーアフター!

ずいぶんサボってしまいました。言い訳になりますが、中古マンションと中古戸建ての購入申し込みをいただきまして、それぞれ金融機関提出用の重要事項・契約書作成でバタバタしてました。さらに1件賃貸の重要事項・契約書の作成もあり、ブログはすっかり忘れてしまいました。


売買申込の2件は、1件が任意売却、もう1件もローンがギリギリとまだまだ本契約まで前途多難ですが、お客様のためにも着実に進めていきたいと思います。


話変わって、昨夏にアパートをご売却されましたお客様の譲渡税申告のために、閉鎖登記簿取得しに埼玉県某市の法務局に来ました。相続された不動産でしたので、お父様が取得された日の確認のためです。


不動産譲渡税額を算出するためには、譲渡金額(売却額)と取得費(買値)が重要です。こういう場合厄介なのは取得費です。親がいくらで取得したかわからないケースは多々あります。取得費不明の場合、通常売却額の5%が取得費となります。不動産税に関する本でもそう書いてありますし、不動産会社に相談してもほとんどそう答えるでしょう。しかしこれとは別の税額算出方法もあります。詳しくは後述の「相続1口メモ」を参照ください。


ご売却されたアパートが法務局の近くだったため、その後どうなったか気になり見に行きました。某不動産会社に購入いただきましたそのアパートは、リフォームされピカピカでした。まさに「びっくりポン」です。(朝ドラ見てない方はわからないと思いますが...)


before


after


after


ほぼ30年間手入れされてませんでしたが、写真のように変身しました。数年間空室だった貸室も入居されていました。流石プロですね。賃貸事業も経営手腕が大事です。



《相続1口メモ》


前半の続きです。不動産取得費が不明な時に、概算取得費の代わりに「市街地価格指数」を利用します。



土地譲渡価格:5000万円  譲渡費用300万円


取得時期 昭和〇〇年   譲渡時期 平成〇〇年  とします。



・概算取得費の場合の譲渡税


5000万−(5000万×5%+300万)=4450万


長期譲渡税 4450万×20.315%(税率)=約904万円



・市街地価格指数を利用した場合


5000万(売却額)×60(取得時指数-仮定)/80(譲渡時指数-仮定)


=3750万(取得費)


5000万−(3750万+300万)=950万


長期譲渡税 950万×20.315%=約193万円



となり、このケースですと税額が約700万も減額となります。売却・取得日によって変わりますが、この方法で試算する価値はあると思います。


大まかな例で申し訳ありませんが、大筋でご理解いただければ幸いです。ただ、税務署が認めない場合もありますので注意してください。個別の試算につきましては、必ず専門家に相談してください。親切で有能な税理士、不動産会社であればきちんと対応するはずです。



















2016/02/08 20:00:31

はじめての築地!

先日中古ビルのご案内で築地に行きました。お客様はご購入された場合、リノベーションし使用されるお考えです。築年数約50年の建物です。私とほぼ同年代です。再生できるのか心配ですが、どうなるのか見てみたいです。



ところで私東京に住んで30年以上になりますが、はじめて築地に来ました。そして、有名な「すしざんまい」のお店も初めて見ました。



まぐろの初競りで有名な社長さんのお店ということでもちろん知ってはいましたが、私の生活エリアでは見たことがありませんでした。「これかぁ〜」とちょっとした感動でした。




《相続1口メモ》


非課税贈与のいくつかの制度の一つに、配偶者に適用される「居住用不動産等の贈与」というのがあります。


婚姻期間が20年以上の配偶者に対する居住用不動産またはその取得資金の贈与が対象です。2000万円以内(暦年課税基礎控除分の110万円と合わせると、2110万円)であれば贈与税がかかりません。


ご主人名義の自宅不動産の持分を、一部奥様に贈与するのが一般的に行われています。長年連れ添った奥様に対する感謝の気持ちを表したいといったケースで活用できます。


奥様にしてみれば、家の持分なんかもらってもしょうがないし、どうせなら現金でほしいと思われるかもしれませんが(その気持ちも理解できますが...)、そうなると多額の贈与税がかかってしまいます。


たとえばこういうケースで利用すると節税になります。財産評価を算出したところ、相続が発生した場合、基礎控除後課税財産が約2000万円になるとします。この場合約200万程度(相続人の数・内容にもよります)相続税の支払いが発生します。


そこで配偶者に自宅不動産の持分2000万円分を生前贈与しておけば、その分課税財産が減って、相続税がかからないことになります。(単純に当てはまらないケースもありますので専門家に相談してください。)


またこういうケースでも適用可です。15年連れ添った後離婚したとします。数年後同じ人と再婚し8年経過しました。通算で23年同一配偶者と婚姻していますので、この制度が活用できます。










会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
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