2016/03/29 20:38:50

譲渡損失!

昨日今日と中古住宅(戸建、マンション)の残金決済・引渡しを無事終了しました。金融機関との交渉など気苦労がありましたので、ドッと肩の荷が下りました。売主様、買主様とも喜んでいただきとても良い取引ができました。



さて住宅を売却した場合、売却損が出る場合もあるでしょう。新築で買われて中古で売却すると多くがマイナスとなるでしょう。(時期や物件にもよりますが)


譲渡損が出た場合、給与などの所得と相殺できる特例(1年〜4年)があります。相殺の額によっては所得税・住民税がかからないケースも出てきます。借入があることなどいくつか条件がありますので、該当しそうな方は専門家に相談してみてください。



《相続1口メモ》


先日中古住宅の売却のご相談を受け価格査定書をお出ししました。家は世田谷区をちょっと超えた某市にあります。数年前に相続されお母様(A)とご長女(B)が居住されています。



建物は共有で、土地はA様が単独で所有されています。建物は新築から40年近く経っており、傷みもかなりのため土地価格で査定しました。先に転居されることもできるようですので、更地にして売り出したほうが良いのではと申し上げました。


ところで今回のケースで売却しますと、譲渡税の関係で不利がでます。土地がA様だけの所有ですので、居住用財産3000万控除の特例が1人分だけとなります。


仮に土地売却益が5000万とすると、差額2000万について譲渡税がかかります。


もし土地も共有にされていれば、A様・B様ともそれぞれ特例が使えて譲渡税がかからない場合(持分によりますが)も出てきます。



不動産の相続は、後々のいろいろな状況を想定して行うことが大切です。







2016/03/23 19:39:28

空家利用!


以前相続のご相談に来られた方が再度来社されました。一人暮らしをされてたお母様が諸事情により転居去ることになり、賃貸に出されることになりました。商店街の中にある店舗併用住宅です。



かなりの築年数のため使用できるのは10年前後かと思います。相続発生後に売却、建替えなどのケースが考えられるため、賃借人の明渡がスムーズにできるよう定期借家での賃貸借契約となります。


空家のまま相続が発生しますと土地評価額が路線価のままとなりますが、賃貸中であれば貸家建付地となり、さらに小規模宅地の特例が適用となるため相続税の節税にもなります。家賃収入も入ります。


弊社の周辺でも相続後の空家が多くなってきています。所有者の方々もいろいろ事情があるのでしょうが、何年もそのままというのはもったいない気がします。定期借家で貸し出せば一定期間で退去してもらえます。立退き料も一切かかりません。リフォームも借りる人に行ってもらうようにすれば費用も発生しません。空家所有されてる方はぜひお考えいただきたいと思います。



《相続1口メモ》


今回は相続した自宅を売却して売却金を兄弟で分ける場合のおはなしです。ちょっと前に近隣の方からご相談を受けたケースで考えてみます。


自宅不動産を所有する母親と長男Aが同居していて、次男Bは他で生活しています。母親が亡くなった場合売却して息子2人で分ける予定です。いろいろ経費を除いて5000万売却益が出るとします。


*2人法定相続分で共有相続登記をして売却した場合


1人当たり2500万の売却益です。Aはずっと住んでいましたから「居住用財産譲渡の特例」の適用があり3000万円控除できますから譲渡税はかかりません。


次男は特例適用がないので、


2500万×20%(税率-復興税はとりあえず無視)=500万(譲渡税)


5000万-500万=4500万(手取り)


1人当たり手取り 2250万


*Aが単独相続して売却後Bに分けるという『代償分割』にする場合


5000万-3000万(控除額)=2000万


2000万×15%(軽減税率)=300万(譲渡税)


5000万-300万=4700万(手取り)


1人当たり手取り 2350万



というわけで1人100万収入アップです。手間は一緒ですから手取りは少しでも多いほうがいいでしょう。






2016/03/17 19:32:13

頼りになりまっせ〜!


今日は先日売買契約しました戸建の床鳴り補修・レベル調整工事を行いました。



約20年お付き合いいただいてる大工さんにお願いしました。床下に2時間近く入って束の調整をしていただきました。工事前は床のレベル差が大きい所で10ミリ程度ありましたが、バッチリ修正され、床鳴りも修まりました。これで買主様も安心されると思います。



工事が終わった後も室内を一通り見て回り、私が気付かなかった襖の不具合を見つけてサクサクッと直ししていただきました。


大工さんは御年70歳を超えてますが、腕は衰え知らず!長く現役で頑張っていただきたいです。



《相続1口メモ》


今回はご近所のA様よりご相談を受けた内容のご紹介です。


A様は現在1人暮らしをされてます。お嬢様(B様)がお一人おられ、現在ご結婚され海外で居住(持家)されています。


A様のご心配は、B様が相続された時「小規模宅地の特例」を適用できるかどうかということです。


被相続人の配偶者又は相続開始直前に被相続人と同居していた法定相続人がいない場合の特例適用要件は、「相続開始前3年以内に、日本国内にある自己または自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがない」ということになります。


B様は持家に住んでおられますが、国外ですので特例の適用を受けることができます。ということで、相続された場合土地評価額は80%減額されます。


ざっと計算したところ、財産がこの土地だけであれば相続税はかかりません。A様はとりあえず安心されたようです。










会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
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最寄駅
JR中央本線西荻窪
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