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今週は2件(渋谷区、中野区)の相続登記が完了し、それぞれお客様に登記完了書類お引渡ししました。
ゴールデンウィーク前に依頼されました2件(杉並区、板橋区)の相続税土地評価額を算定し、算定書をご提出しました。ちょっと時間がかかってしまいました。スピードアップが必要です。
明日は新たに依頼されました神宮前の相続税土地評価額算定のため現地確認に行きます。休日出勤となりました。
《相続1口メモ》
今回相続税評価額を算定した土地に「不整形地」がありました。土地の評価額は間口、奥行、地形等により価格が大きく変わる場合があります。今回算定土地に似た例をご紹介します。
ここにA、Bの土地があります。普通住宅地とします。面積は両方共100uです。
Aは間口、奥行とも10mの整形地です。こういう地形の良い土地の評価額は単純です。面積に路線価をかけるだけです。
100u×450,000円/u=45,000,000円(評価額)
Bのような不整形地は奥行や狭小間口等の補正率を使って価格を算定します。Bは間口4m、奥行25mの平行四辺形とします。面積はAと同じ100uです。
450000円/u×0.99(奥行価格補正率)=445,500円/u
次に不整形補正率を算出します。この補正率を出すために整形地を想定します。想定整形地とは、対象土地の全体を囲む、正面路線に面する長方形または正方形の形状になるようなものをいい、正面路線に対する垂線で全体を囲むように描きます。
何のことかわからないかと思いますので、Bの想定整形地をご覧ください。
黒い部分を加えて、長方形の想定整形地が出来ました。想定整形地は間口6m(黒部分間口2mとします)、奥行25mです。想定整形地の面積は150uとなります。黒い部分をかげ地といいます。
かげ地割合を出します。
かげ地割合=(想定整形地面積−対象土地面積)/想定整形地面積
(150u−100u)/150u=33.33%
不整形補正率=0.90(不整形補正率表による)
次に間口狭小補正率と掛け合わせます。
0.90(補正率表の補正率)×0.94(間口狭小補正率)=0.846@
0.90(奥行長大補正率)×0.94(間口狭小補正率)=0.846A
本来@とAの低い方を採用しますが今回の例では同じになってしまいました。よって不整形地補正率は0.846となります。
最終相続税評価額は
445,500円/u(奥行価格補正後)×0.846(不整形地補正率)×100u(B土地面積)
=37,689,300円(評価額)
Aの整形地価格(4500万)と比べて約730万低くなりました。このように地形で大幅に下がることもあります。ご自分の所有地の地形を正確に把握しておくことが大切です。
税理士の中には、不整形地でも単純に路線価をかけて算定する方もいらっしゃると聞きます。余計な相続税を支払うことにもなりますのでよく注意してください。
*それぞれの補正率は国税庁ホームページでご覧いただけます。
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