2016/05/29 22:48:25

都心散歩!

渋谷区神宮前の土地・建物の相続税評価額算定の依頼を受け、先週現地を見に行きました。


現地を見てすぐ帰るつもりでしたが、街並や建物、いろいろなお店を見ているうちに楽しくなり、結局3〜4時間くらい周辺をうろついてしまいました。



わが街西荻窪では感じられない雰囲気というか風が漂っています。おしゃれでユニークな店舗を見てると(もちろん西荻にも良いお店があります)、脳や皮膚がビンビン刺激を受け再生される感覚になります。


ウロチョロしてましたら「外苑西通り」に出ました。車では何度も通りましたが、あらためて歩いてみるといい通りだなあと思います。のんびりゆったりしてて品がいいです。



青山通りのようにごつい建物はなく、商売っ気出まくりのお店も見当たりません。さりげな〜い感じがとても好感が持てます。


というわけでとても有意義で発見のあった時間を過ごせました。お客様のおかげです。日常とは違った場所に出かけることの大切さを感じました。



《相続1口メモ》


先日「生命保険金」についてご質問を受けました。相続放棄しても保険金を受け取れるのかという内容です。


保険金受取人が指定(たとえば妻)してあり、その受取人が遺産を相続放棄した場合でも保険金は受け取れます。保険金は民法上は相続財産ではないのです。(税法上は財産です)


また被相続人に多額の債務があり、そのため相続放棄をすることがあります。たまたま保険に加入していて、妻が保険金を受け取るとします。この場合その保険金で債務を返済する義務はありません。(債権者が請求してきても問題ありません)


めったにありませんが、被相続人(夫)本人が受取人となっている場合があります。これは相続財産となりますので放棄した場合は受け取れません。




















2016/05/25 21:28:09

強制アップデート!

windows10が強制アップデートされてしまいました。昨年8月にwindows7搭載PCに買い替えて以降、windows10への無料アップデートのお知らせが画面に出てましたがずっと無視してました。


任意かと思っていたのでほっといたのですが、MSも我慢の限界だったらしく強制執行されてしまいました。しかし更新するならするで連絡の一つも欲しかったです。(あったのかもしれませんが...・。。・)


作業中に画面がグラグラ揺れだして「何、なに、ナニ?」って思ったら、ログオフされるとかシャットダウンするだのwindows10に更新されますなんてのが画面に出てきて(順番はよく覚えてません)、PC音痴の自分はなすすべなく成り行きに任せるしかありませんでした。


呆然としたまま指示されるままに〈次へ〉〈次へ〉とクリックし、しばらく見てたところ無事更新されたらしく、画面に大きく「こんにちは」と出てきました。ここでカッチ〜〜ンときて「何がこんにちはだ、(セブンでよかったのに)一言ぐらい謝れ!」とPCに文句を言いましたがどうにもなりません。


でてきた画面もセブンと違うので「どうすりゃいいの?」と絶望的な気分になりましたが、数日経った今では何とかこなしています。(今のところは...・。・)


一つ問題はちょくちょくフリーズすることです。何度も強制終了しました。壊れたらMSさん責任取ってくれるのでしょうか?


知人に聞いた話では、1か月以内であればセブンに戻せるそうです。でもまぁしばらく様子を見ようと思っています。




《相続1口メモ》


「既存住宅売買瑕疵保険」という制度があります。皆さまご存知でしょうか?


この保険が付いてる中古住宅を購入した場合、非課税の「住宅取得資金贈与特例」が適用できる場合があります。


例えばお子様が、築25年経っているが気に入った中古住宅があるので買いたいと言ってきたとき、親として援助したい気持ちにもなると思います。(現金が減れば相続税対策にもなります)


築20年以内(耐火建築は25年以内)であれば贈与特例は適用(金額の上限あります)されますが、それを超える年数の住宅は適用されず贈与税がかかります。


しかし瑕疵保険が付いている住宅は適用される場合があります。(住宅面積など制限あり)


その他特典として、@住まい給付金(売主が宅建業者のとき)、A住宅ローン減税、B登録免許税減額があります。


何より保証がありますので、建物に不具合(雨漏りなど)あったときに安心です。建物検査費用や保証料もさほど高額ではありません。この費用を負担してくれる不動産会社もあります。(もちろん弊社もです)


買主様だけでなく、売主様も安心して、しかもスムーズに売却できる点で有効な制度です。これから益々普及していくと思います。専門家に聞いて早めに理解されるとよいと思います。










2016/05/21 21:35:46

業務!

今週は2件(渋谷区、中野区)の相続登記が完了し、それぞれお客様に登記完了書類お引渡ししました。


ゴールデンウィーク前に依頼されました2件(杉並区、板橋区)の相続税土地評価額を算定し、算定書をご提出しました。ちょっと時間がかかってしまいました。スピードアップが必要です。


明日は新たに依頼されました神宮前の相続税土地評価額算定のため現地確認に行きます。休日出勤となりました。




《相続1口メモ》


今回相続税評価額を算定した土地に「不整形地」がありました。土地の評価額は間口、奥行、地形等により価格が大きく変わる場合があります。今回算定土地に似た例をご紹介します。


ここにA、Bの土地があります。普通住宅地とします。面積は両方共100uです。



Aは間口、奥行とも10mの整形地です。こういう地形の良い土地の評価額は単純です。面積に路線価をかけるだけです。


100u×450,000円/u=45,000,000円(評価額)



Bのような不整形地は奥行や狭小間口等の補正率を使って価格を算定します。Bは間口4m、奥行25mの平行四辺形とします。面積はAと同じ100uです。


450000円/u×0.99(奥行価格補正率)=445,500円/u


次に不整形補正率を算出します。この補正率を出すために整形地を想定します。想定整形地とは、対象土地の全体を囲む、正面路線に面する長方形または正方形の形状になるようなものをいい、正面路線に対する垂線で全体を囲むように描きます。


何のことかわからないかと思いますので、Bの想定整形地をご覧ください。



黒い部分を加えて、長方形の想定整形地が出来ました。想定整形地は間口6m(黒部分間口2mとします)、奥行25mです。想定整形地の面積は150uとなります。黒い部分をかげ地といいます。


かげ地割合を出します。


かげ地割合=(想定整形地面積−対象土地面積)/想定整形地面積


(150u−100u)/150u=33.33%


不整形補正率=0.90(不整形補正率表による)


次に間口狭小補正率と掛け合わせます。


0.90(補正率表の補正率)×0.94(間口狭小補正率)=0.846@


0.90(奥行長大補正率)×0.94(間口狭小補正率)=0.846A


本来@とAの低い方を採用しますが今回の例では同じになってしまいました。よって不整形地補正率は0.846となります。


最終相続税評価額は


445,500円/u(奥行価格補正後)×0.846(不整形地補正率)×100u(B土地面積)


=37,689,300円(評価額)


Aの整形地価格(4500万)と比べて約730万低くなりました。このように地形で大幅に下がることもあります。ご自分の所有地の地形を正確に把握しておくことが大切です。


税理士の中には、不整形地でも単純に路線価をかけて算定する方もいらっしゃると聞きます。余計な相続税を支払うことにもなりますのでよく注意してください。


*それぞれの補正率は国税庁ホームページでご覧いただけます。




 












会社概要

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(株)クローバー・リアル・エステート
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