2016/06/02 16:53:32

商店会年次総会!

5月末に弊社が入会してます「西荻東銀座商店会」の年次総会が開かれました。私がこの商店会の中にオープンして3年目になりますが、初めて総会に参加しました。



総会に参加される方の多くは、会の役職に就かれてる方や重鎮の方々と聞いてましたので、まだまだ新参者の私はお呼びでないと思い不参加の予定でした。


そう思ってたところ、近所の役員の方から一緒に行こうとお誘いを受け急遽出席となりました。総勢約20名で全体会員の1/4くらいのようでした。


会長さんが収支報告や次年度の予算、活動内容などを説明され、その後質疑応答となりました。特に質問などはなく拍手で終了しました。約20分程度でした。


その後懇親会が行われ(こちらがメインのようです)、とても豪勢なお食事が出てきました。無料ということでとても得した気分です。


みなさんお酒も入り楽しい宴となりました。私もいろいろな方とお話しでき有意義な時間でした。


心配は重鎮の方々に面が割れてしまったということです。地元でみっともない真似はできません。




《相続1口メモ》


3大都市圏の市街化区域で500u以上(これ以下でも可能な場合あり)の土地を相続された場合、「広大地による評価」が受けられれば大きく評価額を下げることができます。また「小規模宅地評価減の特例」も要件を満たしていれば併用できますので、さらに有利になる場合があります。


たとえばこういう土地です。路線価450,000円/uで面積600uの土地があるとします。



マンションに適さない地域にあるとします。こういう土地を一般の方に売ろうとしてもほとんど買い手はいません。買うとすれば建売業者となります。業者はこういう土地の場合道路を造って数区画に分けます。



上記図のような感じになります。道路を造りますので実際の宅地利用部分は大きく(約30%程度)減ります。さらに造成費や申請費用もかかります。当然利益も取りますので、土地の購入価格は相当安くないと採算が合いません。こういう場合通常の評価方法ではなく「広大地による評価」を使います。


・広大地補正率


0.6-0.05×600/1000=0.57(補正率)


・評価額


45万円(路線価)×600u×0.57=1億5390万円(評価額)


となります。これを通常の計算で評価額を出しますと


45万円×600u=2億7000万円(奥行補正等は省略します)


となり大幅に減額できます。


しかし同じ500u以上の土地でも下記図のような場合はこの評価方法は使えません。



こういう土地は道路造成も必要なくそのまま下図のように羊羹切りできますので、広大地評価はできません。




この場合は普通の計算で評価を出すことになります。このケースでもやはり一般の方には売却しづらいので業者に売ることになると思います。優秀な税理士等であれば業者向けの土地ということで、その分評価を落として申告してくれることもあります。


今回ご紹介したケースはちょっと極端な例ですが、実際は判断が微妙な土地の方が多いと思います。税務署は開発(道路を造る)した方がよい土地でも、むちゃくちゃな分割案を作成し対抗してきます。


しっかり調査し税務署と戦ってくれる専門家に依頼することが大切です。























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(株)クローバー・リアル・エステート
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