2016/07/20 18:06:47

月刊不動産掲載!

全日本不動産協会が発行してます「月刊不動産」という雑誌の7月号に私のブログが掲載されました。





「それがなに?」って言われればまぁそうなんですけど、ネタもなかったので報告させていただきました。あしからず!




《相続1口メモ》


「空き家に係る譲渡所得の特別控除(3000万円)の特例」についてご相談がありました。相談者のお母さまが要介護のためホームに入所されていましたが、そのまま亡くなられました。


特例条件の1つに「相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋」というのがあります。


好きで自宅を出たのではなく、やむを得ない事情だったわけですから適用されても良さそうなものですが今のところ認められないようです。相続直前での生活拠点がホームになっているためです。


相続税評価額が減額になる「小規模宅地の特例」は今回の場合適用されます。(ただし相続人には条件が付きます)


各家族によって事情があるわけですからもう少し条件を緩めても良いのではないでしょうか。また空家活用を活発化させるためにもその他の要件緩和が待たれます。












2016/07/18 15:21:06

工事現場!

弊社の向かい側で建築工事が始まっています。RC3階建の賃貸マンションです。延床200坪位のようです。


生コン車が来たときは音が凄くて電話も聞こえづらくなります。玄関のガラスや看板にもすぐ土埃などが付いてしまいます。



工事が近隣で行われると迷惑なこともありますが、私はそれ以上にワクワクしてしまいます。どうしてかというと昔から工事現場を見るのが好きなのです。なぜかボーっと15分20分と見入ってしまいます。ぜんぜん飽きません。


今現場が目の前にあるので、一仕事終わるとついつい見に出てしまいます。職人さんに不思議そうに見られることもありますがこればかりは止められそうにありません。






《相続1口メモ》


先日「無道路地」を所有されてる方から相続税評価額のご相談があり、ざっと価格を算出しました。


数年前から隣地の方が売ってほしいと言ってきてるそうですが、なかなか決断できないそうです。無道路地の場合隣地に売るか、隣地の方が売るときに一緒に売却するというのが通常条件はよくなります。


無道路地でも相続評価はゼロではありません。それどころか相場価格の40%〜50%、それ以上になる場合もあります。買う人は限定されますから、条件によっては早めに処分した方が良い財産です。


ということで事例で説明します



上図のような無道路地があるとします。面積100u(横12.5m×縦8m)、通路想定部分12u(横2m×縦6m)です。路線価300,000円/u


この土地が普通に道路に接していれば


300,000円/u×100u=30,000,000円(評価額)


となります。


無道路地の場合、接道義務を満たすための通路(幅員2m)を想定して計算します。細かい計算方法は省略しますが(知りたい方は弊社までお問合せください)、不整形補正率により1u当たりの価格は


300,000円/u ➡ 228,000円/u


に下がります。


評価額は  228,000円/u×100u=22,800,000円


ここからさらに通路部分開設費用(買収費用)を引きます


買収費用  300,000円/u×12u(想定通路面積)=3,600,000円


最終評価額は


2280万−360万=1920万円  となります。無道路地でもなかなかの評価額です。


無道路地を所有されてる方は早めに評価額を算定されることをお勧めいたします。その上で処分等含めどうするか検討してください。















2016/07/13 19:10:50

ROPPONGI!

先日六本木に行きました。お客様が古屋付きの土地を所有されており、相続税評価額と売買価格調査を依頼されました。



近隣の成約事例の土地、現在販売中の土地も見ました。しかし相変わらず高額ですね。条件が良いとも思えない土地でもすごい金額です。都心のど真ん中で超人気エリアですから仕方ないですが、杉並の田舎者としてはため息が出ます。



《相続1口メモ》


今回は相続と銀行預金のお話です。相続が発生しますと被相続人名義の口座は凍結されてしまいます。(正確には銀行が知ったとき)


自分は妻だから、長男だからと銀行に掛け合っても通じません。(法律的には自分の法定相続分だけは引き出せますが...)


相続人を証明する書類(戸籍謄本など)や遺産分割協議書、印鑑証明などの提出を要求されます。相続人が多くなるほど面倒で時間もかかります。


また、「預金は〇〇に相続させる」という遺言書があって、その相続人が銀行に遺言書(検認済または公正証書遺言)を提出してもほぼ引き出させてくれません。ほとんどの銀行が他の相続人全員の同意署名、押印を要求します。遺言書に納得していない他の相続人がいたら厄介なことになります。


しかし簡便にする方法があります。預金をもらった相続人を遺言執行者とする遺言執行者選任の申立(家庭裁判所)をすることです。とくに問題がなければ選任されます。遺言執行者になれば単独(他の相続人同意不要)で手続きができます。(それでもなかなか応じない銀行もありますが)


最初から遺言書の中に遺言執行者が指定してあればベストです。これから遺言書を書かれる方は、なるべく指定しておいた方が賢明かと思います。









会社概要

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(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
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代表:03-5941-3207
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