2017/02/27 19:48:56

貸家建築急増中!


数日前、アパートサブリース契約に関する提訴検討のニュースを見ました。サブリース大手の「レオパレス21」がアパートオーナーから、サブリース契約内容違反での減額分の返還を求められているそうです。



契約書では「賃料は10年間不変」となっていましたが、経営難を理由に、6年目にレオパレス21が減額を求めてきたそうです。オーナーは仕方なく要求に応じましたが、経営状況が良くなった後も賃料を元に戻さなかったため、減額された期間の差額金額の支払いを求めています。


このオーナー以外にも、同様に減額されたオーナーが100人以上提訴を考えているそうです。集団提訴の様相です。


サブリース契約問題は増えていきそうです。国土交通省によると、貸家建築件数が前年比10%増加し、なんと5年連続増加だそうです。需給バランスは益々崩れていくでしょう。


「30年家賃保証」、「10年家賃減額無し」といったおいしい餌で土地オーナーにアパートを建てさせ、数年後空室が増えてくると減額を要求するというのは、最初から計算通りなのでしょう。しかしこういうオーナー泣かせのビジネスモデルは、そろそろ終焉を迎えるのではないでしょうか。




【相続1口メモ】


さて前回の続きです。前回は収益用不動産の表面利回りの話でした。今回は重要な「実質利回り」についてです。


表面利回りは、満室家賃(常に募集家賃で満室状態―実際にはありえない)を物件価格(実際には仲介料、登記費用が別途必要)で割った利回りです。現実離れした、夢見る乙女の利回りです。不動産広告用にしか役に立ちません。


これに対して「実質利回り」は厳しい現実です。満室状態で購入したアパートも、1年経った頃には1戸、2戸解約が出ます。解約後すぐ次の借主が入居すればよいですが、2ヵ月、3ヵ月空室のままというのもあり得ます。


やっと申込が来たと思ったら、値引きが入ったりします。購入したときの年間家賃収入(800万円)はもろくも崩れます。空室率を10%とすると、


800万円×10%=80万円


800万円−80万円=720万円(現実の収入)


ここからさらに維持管理経費がかかります。固定資産税、不動産会社への管理手数料、解約となった部屋の修繕費、火災保険料、共用部光熱費、定期清掃費などなどです。これらの年間経費を150万円とすると、


720万円−150万円=570万円(実質手取り)


となります。つまりこの物件の実質利回りは


570万÷10600万円(物件価格+購入経費)=5.37%


になります。まぁ相続税も節税できて、年間570万円収入があるならいいかなと思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし年々古くなっていくと空室率は上がっていきます。空室率を上げないようにするには、建物グレード維持する、あるいは上げるためのコストがかかります。外装リフォームや室内フルリフォームなど数年毎に数百万円必要になる場合があります。


手取り収入は毎年変わります。5年、10年の中・長期間で収支がどうなるかが大切です。常に市況を読み、いつ、どれくらい、どのようにお金をかけるかの判断力が重要です。自身で経営力を磨くか、適格なアドバイスをしてくれる不動産会社(多くはありませんが…)の協力が必要です。








会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
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営業時間
9:30〜20:00
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