2017/02/27 19:48:56

貸家建築急増中!


数日前、アパートサブリース契約に関する提訴検討のニュースを見ました。サブリース大手の「レオパレス21」がアパートオーナーから、サブリース契約内容違反での減額分の返還を求められているそうです。



契約書では「賃料は10年間不変」となっていましたが、経営難を理由に、6年目にレオパレス21が減額を求めてきたそうです。オーナーは仕方なく要求に応じましたが、経営状況が良くなった後も賃料を元に戻さなかったため、減額された期間の差額金額の支払いを求めています。


このオーナー以外にも、同様に減額されたオーナーが100人以上提訴を考えているそうです。集団提訴の様相です。


サブリース契約問題は増えていきそうです。国土交通省によると、貸家建築件数が前年比10%増加し、なんと5年連続増加だそうです。需給バランスは益々崩れていくでしょう。


「30年家賃保証」、「10年家賃減額無し」といったおいしい餌で土地オーナーにアパートを建てさせ、数年後空室が増えてくると減額を要求するというのは、最初から計算通りなのでしょう。しかしこういうオーナー泣かせのビジネスモデルは、そろそろ終焉を迎えるのではないでしょうか。




【相続1口メモ】


さて前回の続きです。前回は収益用不動産の表面利回りの話でした。今回は重要な「実質利回り」についてです。


表面利回りは、満室家賃(常に募集家賃で満室状態―実際にはありえない)を物件価格(実際には仲介料、登記費用が別途必要)で割った利回りです。現実離れした、夢見る乙女の利回りです。不動産広告用にしか役に立ちません。


これに対して「実質利回り」は厳しい現実です。満室状態で購入したアパートも、1年経った頃には1戸、2戸解約が出ます。解約後すぐ次の借主が入居すればよいですが、2ヵ月、3ヵ月空室のままというのもあり得ます。


やっと申込が来たと思ったら、値引きが入ったりします。購入したときの年間家賃収入(800万円)はもろくも崩れます。空室率を10%とすると、


800万円×10%=80万円


800万円−80万円=720万円(現実の収入)


ここからさらに維持管理経費がかかります。固定資産税、不動産会社への管理手数料、解約となった部屋の修繕費、火災保険料、共用部光熱費、定期清掃費などなどです。これらの年間経費を150万円とすると、


720万円−150万円=570万円(実質手取り)


となります。つまりこの物件の実質利回りは


570万÷10600万円(物件価格+購入経費)=5.37%


になります。まぁ相続税も節税できて、年間570万円収入があるならいいかなと思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし年々古くなっていくと空室率は上がっていきます。空室率を上げないようにするには、建物グレード維持する、あるいは上げるためのコストがかかります。外装リフォームや室内フルリフォームなど数年毎に数百万円必要になる場合があります。


手取り収入は毎年変わります。5年、10年の中・長期間で収支がどうなるかが大切です。常に市況を読み、いつ、どれくらい、どのようにお金をかけるかの判断力が重要です。自身で経営力を磨くか、適格なアドバイスをしてくれる不動産会社(多くはありませんが…)の協力が必要です。







2017/02/24 18:19:01

現地販売会!


弊社の近くで、毎週末建売住宅の現地販売が行われています。1月初めから販売会を行っていますがなかなか売れないようです。1か月くらい前に数百万値下げしたそうですが、それでも売れないのですから市況は厳しくなっているのでしょう。



しかし新築住宅の販売手法は変わらないですね。現地周辺道路に誘導看板を設置し、現地に行くと「好評分譲中」と書かれたのぼりが何本も風に舞っています。何十年も前から変わらない光景です。何かスマートな売り方が出てきても良さそうでが、結局いちばん効果があるのかもしれません。


「好評ならさっさと売れてるだろ」と多くの方がツッコミを入れるのでしょうが、長年の定番はそうそう崩れないようです。



【相続1口メモ】


前回のつづきです。相続税対策として賃貸用不動産を購入する、あるいは建築するというものです。いまや知らない人はいないという定番の節税です。


賃貸用不動産を買いたいと不動産会社や銀行に相談に行くと、その日以降毎日のように物件情報が来るでしょう。


この賃貸用不動産の物件情報には、家賃収入と利回りが通常記載されています。そしてこの利回りが曲者です。


例えば、物件価格1億円、年間家賃収入800万円の売りアパートですと、ほぼ必ず利回り8%と物件情報には表示されます。


この物件情報を不動産会社の担当者が持参して来て、「こんな良い利回りの物件、今なかなかないですよ」なんて言いながら売り込みます。


しかしこの利回りは、単純に満室想定家賃を物件価格で割ったものです。


800万円(満室想定家賃)÷1億円=8%(利回り)


これは表面利回りと言い、投資判断ではあまり意味がありません。まず価格の1億だけでは取得できません。仲介手数料や登録免許税、不動産取得税、司法書士手数料など購入経費がかかります。仮に経費が600万円とすると、


800万円÷(1億+600万)=7.54%(利回り)


と購入した瞬間に約0.5%利回りが下がります。さらに保有時でもいろいろ経費がかかりますので、さらに利回りは下がることになります。続きは次回にします。












2017/02/21 16:16:56

村上春樹さん!

村上春樹さんの新作が近々発売(24日だそうです)されますね。発売部数が70万と村上作品としては過去最多だそうです。


私が村上春樹さんの名前を知ったのは20代中ごろの頃で、「ノルウェイの森」が大ブーム、大ベストセラーになったときです。当時の私は(今もですが)映画にしろ、小説にしろ大ヒット作というのがあまり好きではなかったので手にすることはありませんでした。


それから10年くらい経って初めて村上作品を読みました。「世界の終わりとハードボイルドワンダーランド」という小説です。これが面白くて一気に村上作品にはまり、短編・長編すべて読みました。今でも長編・中編は全部書棚に並べてあります。どれも面白かったですが、「ノルウェイの森」だけは好きになれませんでした。やはり勘は当たってました。


しかしここ最近の作品は??という感じです。というか「海辺のカフカ」あたりからもう一つという感じ(個人の感想です)です。前長編作の「1Q84」にいたってはがっかり感が強く(個人の感想です)読んですぐブックオフに売ってしまいました。


今回の新作も買うかどうか迷っています。今のところ文庫になったからでいいかなという気持ちです。面白い作品だといいんですけど!(個人の願いです…・。。・)



【相続1口メモ】


2015年からの相続税法改正(基礎控除額減額、最高税率アップ)により賃貸住宅の建築が需要を超える勢いで増加しています。また売りアパートの売買も活発です。


相続税評価額を下げるには、現金を不動産に変えるのが手っ取り早いです。とりわけ賃貸用不動産の場合、貸地・貸家の評価減がありさらに節税になります。


現金が1億あり、相続人が1人だった場合の相続税は


1億円−3600万円(基礎控除額)=6400万円


6400万円×30%−700万円=1220万円(相続税)


1億の現金でアパート1棟購入した場合、相続税評価額は50%前後減額できます。この場合ですと


5000万円(評価額)−3600万円=1400万円


1400万円×15%−50万円=160万円(相続税)


となり相続税が約1000万円も下がります。



しかし相続税の節税は出来ても、相続人は賃貸業を引き継がなければなりません。大家稼業はこの先(実質今でも)左うちわとは行きません。供給が需要を上回り、どんどん競争が激しくなります。入念な事業計画やリスクを踏まえた慎重な投資判断が必要となります。


次回投資判断基準について述べたいと思います。












会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
夏季休暇  年末年始
最寄駅
JR中央本線西荻窪
徒歩6分
メール送信はこちら
ログイン
 


12

このページのトップへ