2017/03/16 12:41:50

健康食品!

渡瀬恒彦さんが亡くなりました。大好きな俳優さんでしたのでとても残念です。しかし私と同県人(島根県出身)とは知りませんでした。ご冥福をお祈りいたします。


10日程前、昨年ご所有の1棟アパートをご売却させていただいたお客様から、健康食品をいただきました。えごま油とイミダペプチドというサプリです。



写真右側のサプリは強い抗酸化効果があるそうで、疲労感が取れるということです。10日間飲んでますが効果はまだよくわかりません。ただ私は酸化物(具体的に言うと煙草)を愛飲してますので、そもそも無駄かもしれません。


えごま油も体に良いそうです。毎日大さじ1杯寝る前に飲んでます。これの効果かどうかわかりませんが、朝顔の髭を剃るときカミソリの動きがスムーズになったように思えます。皮膚が滑らかになったのかもしれません。


どちらもせっかくいただいたので数か月は続けたいと思いますが、私の経験では、適度に運動しよく寝れた翌日がいちばんすっきりします。




【相続1口メモ】


前回はローンを組んでのアパート購入のお話でした。現金1億円を所有していた場合で、5000万円を手元のに残し、自己資金(5000万円)と借入(5000万円)で1億円のアパートを取得したケースで計算しました。


今回は現金を手元に残さず、1棟当たり5000万自己資金、5000万借入で1億のアパートを2棟購入した場合です。(2億のアパート1棟でも同じですが)


1億のアパートの相続税評価額は5000万円程度となりますので、2棟で1億です。借入が1億(2棟分)ですので、相続税評価額は1億下がります。相続財産が現金1億だけでしたら、この場合のアパート2棟購入で相続税評価額は0円となります。


アパートからの手取り収入が1棟252万円(前回ブログご確認ください)ですので、2棟で504万円となります。また、2棟分の金利(建物部分のみ)が経費となりますので、本業も合わせた所得から控除され、所得税が減ります。


建物は劣化していきますが、土地は残りますので2棟分の敷地を所有することにもなります。


ただローンを利用する場合リスクが高くなります。入居率が良くない物件の場合、持ち出しになることもあります。物件選択がより重要になります。リノベーション等入居率アップや家賃を下げない工夫も必要となります。


賃貸市場も厳しさが増してきています。しっかりとした経営戦略を持って投資を行ってください。






                           






2017/03/11 12:46:43

国有地!

森友学園の国有地払下問題が連日大きなニュースとなっています。といっても最近では、払下手続きや価格の不自然さより、3パターンの建物価格金額など学園自体の出鱈目さに注目が移っています。結局学園は学校認可申請を取り下げました。


理事長の会見をニュースで見ましたが、すごいメンタルですね。あれだけ問題が発覚していながら、「日本の将来のために立派な人間を育てたい」なんて平気で言えるんですから感心します。


この払下げニュースで思い出しましたが、約20年ほど前、私は国有地売却入札に頻繁に参加してました。当時建売用事業用地仕入担当をしており、1年〜2年の間に、思い出す限りでも10ヵ所程度は落札しました。


物納された土地がほとんどでしたが、ほんとに事業化しやすい良い土地がありました。落札した土地はすべて事業として成功しました。国有地様様でした。


当初1年位は、入札に参加する同業者は10社前後でこじんまりと入札を行っていましたが、国有地は儲かると評判になったためか、どんどん参加者が増え価格も高くなりました。同時に良い物件も少なくなってきたので、自然と参加しなくなりました。


事業者にとって国有地の良い点は、「隣地の境界が確定している」、「更地のため建物解体が不要」の2点です。余計な時間がかからず早く販売開始ができます。ここで疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれません。国有地って数年間転売禁止じゃないのか?


当時も一定期間(何年か忘れましたが)転売禁止でした。ただし、土地のままの転売ではなく、事業者が建物を建築して、土地付き建物として売却するのであれば、すぐ売却してもOKでした。(最近は分かりませんが)


森友学園の土地も、学校の認可申請を取下げしたため国が買い戻すという報道があります。しかも森友学園がせっかく建てた建物を解体撤去しなければならないようです。


この買戻しがスムーズに進むようには思えません。ひょっとしたら建物付であれば転売OKとなっているかもしれません。(払下げの契約内容はよく知りませんが…)


ほとぼりが冷めるまで大きな動きはないかもしれませんが、最後どういう着地を迎えるのとても興味深いです。



【相続1口メモ】


前回からの続きをもう少し書きます。(ちょっと間が空いてしまいましたが…)


前回までは、1億円の賃貸用不動産を現金で購入した場合の収益に関する内容でした。


今回は現金と借入を組み合わせた場合です。1億円の物件を、現金5000万円、ローン5000万円で購入した場合を考えます。


相続税対策としては現金購入のときと変わりません。現金1億円を評価額5000万円の物件に変えたので、相続税評価額が5000万減らせました。


今回のケースは、


5000万円(手元残現金)+5000万円(物件評価額)−5000万円(借入額)=5000万円(相続税評価額)


というわけで相続税評価額の5000万減額は同じです。しかし物件からの収益は変わります。5000万円を金利2.5%、20年返済(元利均等)で借りると月々の支払いは約265,000円となります。年間では318万円です。


前回と同じ実質手取り570万円の物件を購入した場合、


570万円−318万円(年間返済額)=252万円(返済後年間実質手取)となります。


この場合利回りは


252万円÷1億円(購入経費含)=2.52% となります。しかし投じた自己資金は5000万円ですので、自己資金利回りは


252万円÷5000万円=5.04%  となります。自己資金利回りの考え方は重要です。


1億円の現金のうち5000万円を手元に残し、5000万円を投じ、さらに5000万円を借りて総額1億円(表面家賃収入800万、経費支払後の実質収入570万)の賃貸用不動産を購入した場合で計算しました。


次回は物件2棟購入した場合で計算してみたいと思います。

















会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
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東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
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