2017/03/31 18:27:58

不動産小説!

先日久々に本屋さんに行き、不動産取引にまつわる話が書かれた短編集を買って読みました。



主人公は投資マンション購入者、アパート入居者、大家さん等々です。悪知恵を働かす不動産屋も登場します。


執筆者の方は不動産取引に精通されてるのか、あるいは細かく調査されたのか分かりませんが、手続きの流れや購入経費などが詳細に書かれています。日常不動産業務を行っている私としては生々しすぎてやや気持ち悪くなりました。


しかしこれから不動産を購入しようと考えていらっしゃる方々には良い参考になるかもしれません。




【相続1口メモ】


今回は名義預金のお話です。名義預金として税務署からよく指摘されるのがヘソクリです。


専業主婦がご主人の給料を全部任され、ご主人にはわずかのお小遣いを渡し、残ったお金で家計をやりくりし、さらに残ったお金をヘソクリとして貯めこんだとします。年間100万ヘソクリができたとして20年で2000万、30年で3000万です。


結婚して40年後ご主人が亡くなり相続が発生したとします。相続後2年くらい経ったころ税務調査が入りました。調査で奥さんの口座の3000万円が発覚します。


当然税務署はどうやって貯めたのか尋ねます。専業主婦は仕事の収入はないですから、亡き主人に毎年100万円もらったと答えます。さらに「年間110万円までの贈与は無税ですよね」と付け加えたりします。


税務署は「贈与契約書はありますか?」と聞きます。奥さんは「夫婦で契約書なんか作りませんよ」と答えます。(本音は、「内緒のヘソクリなんだから契約書交わすわけないでしょ…・。。・」)


結局奥さんは贈与があったことを証明できません。そうなると税務署は、ヘソクリはご主人が稼いだ給料が原資であり相続財産と判定します。奥さん名義の口座預金であっても、実質的にはご主人のお金であり名義預金と見做されることになります。


次回違うパターンの名義預金をご紹介します。














2017/03/26 14:30:15

賃料増減請求!

賃貸物件の退去や更新が多くなる時期です。賃貸市場に厳しい風が吹きつつある現状、大家さんのとっても気を揉む季節です。いい人には更新してもらい、長く契約してほしいのはどの大家さんも同じでしょう。


さて更新時期が近づくと、「今の家賃は周りと比べて安すぎるから、次の更新で〇〇円上げると伝えてくれ」とおっしゃる大家さんがたまにいらっしゃいます。また極たまにですが、「貸主の通知により賃料を上げることができる」といった内容の特約を、更新の契約書に書いてくれとおっしゃる大家さんもいらっしゃいます。(これは記入しても無効)


こういった大家さんは、「契約期間の2年は値上げ我慢したのだから、更新の時に上げられる」、「契約は2年で終了だから、更新時に新たに条件の見直しができる」と思っていらっしゃるようです。困ったことにこういったアドバイスをする不動産業者もまれにいます。まぁ民法の原則に従えば強ち間違ってはいません。


しかし民法の上に「借地・借家法」があります。強く借主の保護を目的とした法律です。この法律により「更新(契約満了)がきたから家賃を上げる。それが嫌なら退去してくれ」といったことは簡単にはできません。(もちろん借主と合意すればOK)


家賃値上げが合意しなければ、調停・訴訟を起こすことになります。仮に訴訟で値上げが認められたとしても、今の家賃が10万で周辺相場が15万だからといって、即15万の判決はまず出ません。せいぜい12〜13万でしょう。面倒な手続きをしても割に合わないことが多いです。


普通借家の契約期間は実際上単なる区切りです。大家さんのメリットは更新料が入るくらいです。一度貸してしまうと借主が自主退去するまで、不当な条件でも変更は難しくなります。


契約期間ごとに条件を見直したい場合、最初から「定期借家契約」にするのがベストです。2年契約であればそこで完全に契約終了です。双方条件が合えば再契約すればよいのです。そこで決裂となれば退去してもらい(立退料も不要)、希望条件で新たに入居者を募集すればよいわけです。とてもすっきりした法律です。どうして大きく普及しないのか不思議です。


普通借家契約で付け加えますが、契約期間中でも賃料増減請求はできます。貸主・借主共です。更新の時しかできないと思っていらっしゃる方がけっこう多いですが、頭に入れておいてください。



【相続1口メモ】


前回被相続人と同居の相続人と別居の相続人が仲が悪く、連絡も取れない場合のさわりを書きました。さらに同居相続人に全財産を相続させるという内容の公正証書遺言があるケースです。


まず、同居相続人が別居相続人との対話を拒否し遺言書も見せてくれないときは、近くの公証役場に行き遺言検索を行ってください。被相続人とその相続人であることを証明する書類(必ず公証役場に必要書類を確認してください)を用意して検索予約をします。


公証役場は公正証書遺言のあるなし、ある場合はどこそこの公証役場に遺言書がありますと教えてくれます。教えてもらった公証役場に行くと遺言書の謄本がもらえて内容が確認できます。内容を見てその後の対応を考えられます。


遺言検索と並行して、被相続人が利用していた金融機関がわかればそこにいって口座の凍結を行い、過去の入出金明細を取得してください。それを見て相続発生時の残高を確認してください。


預貯金を相続した相続人が公正証書遺言を金融機関に提示し、被相続人の口座を解約しようとしても金融機関はなかなか応じません。大体相続人全員の承諾が必要と言い張ります。金融機関の融通性の無さで預貯金が守られることもあります。


被相続人の自宅など不動産の場合は、公正証書遺言で相続登記が出来ますのでこれは仕方ありません。(遺贈の場合はややチャンスあり。詳細は専門家に)


そして遺留分(法定相続分の1/2)減殺請求を行ってください。相続発生を知った時および遺留分が侵害されていることを知った時から1年以内です。相手方に意思表示すれば効力が生じますが、後日の証拠のために配達証明付き内容証明郵便で行ってください。


それでも相手が交渉に応じない場合は、家庭裁判所に調停を申立てることになります。


相続発生時に戻りますが、相手方相続人と全く連絡が取れなくて何を考えているかわからない場合、利害関係のない第3者が連絡することで話ができることがけっこうあります。


私も何度も揉め事の間に入りましたが、案外スムーズにいくことが多いです。相手方も不満や怒りを誰かにぶちまけたいと思っています。そういう時私が餌食になるわけです。たまっていたものを吐き出すと、そこから少し冷静になられるようです。


最初から弁護士に依頼される方が多いでしょうが、弁護士からいきなり連絡が来ると、相手方も構えてしまう場合もあります。いろいろな角度から解決策を検討されることをおすすめします。
























2017/03/20 19:24:29

一棟マンション!

弊社で売却委任を受けております新築1棟マンションです。完成が近づいて参りました。資産価値の高いRC造です。





物件詳細につきましては弊社ホームページの「最新物件情報」をご覧ください。



【相続1口メモ】


ここのところで、お二人の方から相続後の対立のご相談を受けました。争い事は無いに越したことはありませんが、お話を伺ってると、過去の経緯などから仕方ないかなぁと思うことも多々あります。


被相続人と同居していた相続人と、別居していた相続人とが仲違い状態の場合、同居相続人が別居相続人に被相続人が亡くなったことや、遺言書のあるなしを知らせないこともあります。


被相続人が、「同居相続人に財産を全て相続させる」といった内容の公正証書遺言を遺した場合、同居相続人はすぐに自宅等不動産の所有権移転登記など財産の相続手続きができます。(自筆遺言書の場合は、相続人を集めての裁判所の検認が必要ですので手続きは検認後となります)


別居相続人が相続発生を知ったときには、一切の財産移転が終わっていたなんてこともあります。ではこの後別居相続人はどうしたらよいのでしょうか?


つづきは次回に…












会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
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