2017/06/30 18:59:48

親子間売買‼

今週初めやや特殊な親子間売買のご相談がありました。多少内容を変えてご紹介したいと思います。


父親Aさんの自宅を長男のBさんが買い取りたいとのこと。私が、親子間売買では税務上譲渡の特例が適用されない等々説明していると、Bさんがおもむろに「実は父は認知症で私が成年後見人になっています。」とおっしゃいました。


つまり成年被後見人(Aさん)と成年後見人(Bさん)が売買契約をするということです。


被後見人の自宅を、後見人が代わって第三者に売却する(裁判所の許可要)ことは通常よくあります。


今回の場合後見人が購入したいというわけですから、被後見人とは利益が相反する関係となります。


こういうときは被後見人の特別代理人を裁判所に申し立て、選任されればその代理人と後見人とで取引することになります。



【相続1口メモ】


「おしどり贈与」というのがあります。「贈与税の配偶者控除」のことです。婚姻期間が20年以上のとき、夫が妻に(あるいは逆)、妻の自宅を贈与すると非課税となります。現物でも、自宅購入資金でもOKです。


ただし2000万円(+暦年贈与額110万円 実質2110万円)以内でなければなりません。現物は実勢価格ではなく評価額判定なのでお得です。


例えば夫所有の自宅(土地:6000万円  建物:300万円)の持分を非課税枠内で妻に贈与するとします。


贈与後の持分は


土地:夫 4000万円(持分2/3) 妻 2000万円(持分1/3)


建物:夫 200万円(持分2/3) 妻 100万円(持分1/3)


このように贈与しますと無税です。夫が亡くなって相続が発生した場合、夫の財産が2100万減ってますので、その分相続税も減額となります。


ただし妻への贈与時に不動産取得税・登録免許税・司法書士手数料・税理士申告費用がかかりますので、その金額と相続税減額分との比較は大切です。


次に、贈与を受けた後自宅をすぐに売却する場合は要注意です。「おしどり贈与」適用要件に「贈与を受けた者が現実に住んでおり、引き続き住む見込みであること」というのがあるからです。


売却する理由はいろいろあると思いますが、「夫が入院し、費用が必要」などやむを得ない場合は認められますが、理由によっては認められないケースも出てくると思います。


売却してから「しまった」とならないためにも、売却する前に詳しい専門家に相談してください。











2017/06/28 19:49:36

親子間売買!

藤井4段29連勝おめでとうございます。面白かったですね。興奮しました。



私も小学3,4年生頃に将棋を覚え、中学卒業するまでは好きでけっこう指してました。高校以降ほとんどやらなくなり、プロの対局も見た記憶がありません。


藤井4段の連勝中もほとんど興味を持ちませんでしたが、LIVE中継されてることを知り「軽く見てみようかな」とAbemaTVを開きました。


夜7時頃見始めたので終盤の局面でした。「自分なら次こう指すな」とか、解説の棋士が予想する次の指し手を見ながら「なるほど、なるほど」と思っているうちにどんどん夢中になってしまい、ちょっとのつもりが最後まで見てしまいました。


久々に対局を見ましたがほんとに面白いですね。こんなに見入ってしまうとは思いませんでした。30連勝目も見てしまうでしょう。


将棋の話がやや長くなってしまいましたので、親子間売買の話は次回のいたします。



【相続1口メモ】


今回はお休みです。








2017/06/21 21:05:04

スーパー総選挙!!

TBSラジオで、リスナーが選ぶ好きなスーパーの総選挙が行われたそうです。栄えある1位は「オーケー」だったようで、2位に2倍の大差をつけてました。



我が家も随分お世話になっています。以前は少し遠いところにありましたが、3年くらい前すぐ近くに新規オープンしさらに頻度が上がりました。


とにかく安いです。リスナーの声に「家探しのポイントは近くにオーケーがあるかどうか」なんてのもあったそうです。私もこの声に1票です。


3位には西友が入っていました。西荻窪駅に店舗があり、会社から近いのでたまにお世話になってます。物によってはオーケーより安い時があり気が抜けません。生活圏に1位と3位の店舗があるっていうのは恵まれてます。




【相続1口メモ】


借地人にとって、地主さん(底地権者)に相続が発生したとき底地を買い取るチャンスになる時があります。土地は持ってるけど現金は少ないという地主さんもいて、相続税を納めるため土地を売るのはよくあることです。


ただ借地人も高齢の場合も多く、手持ちの現金では足りないし、金融機関からの借入も難しいということもあります。


借地人に現役バリバリで働いている息子・娘がいれば相談してみましょう。仮に所有権価格で5000万円の土地が、1500万〜2000万程度で買えるとなれば興味を持つでしょうし、家を建替えて同居しようという話に進んでいくこともあります。


さてうまく底地も買い、家も新築し、親子同居でハッピーと思って何もしないと落とし穴があります。


今の状態は子が地主で親が借地人です。通常親子間で地代の支払いはしませんから、そうなると親が借地権を子に贈与したことになり多額の贈与税がかかってきます。


贈与税がかからないようにするには、税務署に「借地権の地位に変更がない旨の申請書」という書類を提出してください。これで地代のやり取りはなくても借地権は存在すると認められます。


この状態で親の相続が発生した時に、子が借地権を相続すると完全な所有権を取得することになります。












会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
夏季休暇  年末年始
最寄駅
JR中央本線西荻窪
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