2017/09/28 18:29:19

相続1口メモ 前回続き!

【相続1口メモ】


前回ブログで例に挙げた敷地の売却のしかたによる税金・手取り額を考えてみたいと思います。



間口が狭く奥に長い土地です。面積:400uとします。こういう都内では大きめの住宅地の場合、超高級住宅地以外ではなかなか個人で買う方はいません。


ということで不動産業社に売却するケースが多くなります。業者の多くは下図のように道路を造成し、敷地を分割して販売します。



@、A、Bを各5000万で売却すると、総販売額1億5000万円となります。粗利を20%(3000万円)と計算すると原価1億2000万円、ここから道路造成費を引きます。造成費を900万円とすると、1億1100万円が業者の購入金額となります。


相続した土地を1億1100万円で売却した場合の、譲渡税・手取り額を概算で計算してみます。


1億1100万円ー「1億1100万円×5%(取得費)+600万円(譲渡経費‐仲介料・解体・測量等)」=9945万円


譲渡税は


9945万円×20%=1989万円


手取り金額は


1億1100万円ー1989万円(譲渡税)−600万円(経費)=8511万円


相続人が3人とすると、1人当たりの手取りは


2837万円 となります。



次に相続人が道路を造成し販売するパターンです。上図の@、A、Bを共有物分割により各自が単独所有します。


ここでポイントは造成費の900万円は取得費として経費となることです。譲渡経費は、販売額が上がり仲介料が増えるので750万円とします。


1億5000万円ー「1億5000万円×5%+900万円+750万円」=1億2600万円


譲渡税は


1億2600万円×20%=2520万円


手取りは


1億5000万円ー2520万円ー750万円ー900万円=1億830万円


1人当たり手取り額


3610万円 となり、不動産業社に売却するより1人800万円近く手取りが増えます。


余程不動産に強い税理士でないとここまでの提案はしてくれないと思います。


大手の不動産仲介業社や信託銀行なども、手っ取り早く不動産業社に売却したいので、こういった売却方法をなかなか教えてくれません。(実際以前私も大手仲介業者からたくさん購入してました)


相談する税理士や不動産仲介業者により得する場合もあります。相続人同士よく話し合った上で決めてください。






2017/09/24 19:35:17

相続1口メモ!

【相続1口メモ】


先日相続された土地のことで相談がありました。現在複数人の共有となっています。2年ほど前に法定相続分で相続登記をされました。


売却して現金にしたい方、何とか残して活用したい方、この土地に住まいを移したい方と意見が割れており、お一人の方が何か良い方法はないかとご相談に来られました。


例えば敷地が下図のように道路間口が広ければ羊かん切りで分割し、各自が好きなように売却や建築をすることができます。



しかし間口が狭く分割しづらい土地もあります。




上のような土地の場合、敷地内に道路を造成する方法があります。




道路を除いた@、A、Bが宅地となります。等価となる面積で分割します。


仮に全体敷地面積が400uあるとします。道路部分が100uとすると、@+A+B=300uとなりますが、各敷地100uの等分に分けると価格に不公平が出ます。


@は角地で条件が良いので80u、Aは100u、Bは条件が悪いので120uといったように分けます。(実務ではきちんと調査・計算してください)


「何だか面倒くさそうと」と思われるかもしれませんが、専門家に任せれば問題ありません。私も以前建売事業の会社にいたとき何度も行いましたが、事業はうまくいきました。


1つのご提案ではありますが、同様の悩みをお持ちの方は一度検討してみてください。










2017/09/19 9:00:45

ジャイアンツシーズンシート!

読売ジャイアンツから「シーズンシート」の案内が送られてきました。




会社を始めて約4年になりますが初めてです。私も巨人軍に認められたのでしょうか?それとも単純に売行きが悪いのでしょうか?(たぶんこちら)


いろいろな勧誘の郵便が来ますが、最近では一番心が揺り動いてます。20万円台から高いシートは200万円超えてます。どうしましょう??


話は変わりますが、約15年くらい前、当時この球団幹部でいらしたT様に新築の家をご購入いただきました。数年後T様の息子様にも注文建築で家を建てていただきました。なつかしい思い出です。




【相続1口メモ】


今年2月の終わり頃にご相談を受け、対応させていただいてた相続トラブルが約1か月ほど前に決着しました。


被相続人の後妻の方(A様)と前妻の子の方(B様)とのトラブルです。割とよくあるケースです。B様からのご相談でしたが、A様と全く話ができないため相続手続きが止まった状況でした。


私が第3者の立場でA様に手紙を出しました。数日後B様にお電話したところ、堰を切ったようにお話されました。これまで溜まっていたものを吐き出されると、公正証書遺言があることやご相談されている司法書士の方を教えていただきました。


B様にご報告し、まず公正証書遺言書を取っていただきました。遺言書を拝見すると遺留分の問題がありそうでした。そのあたりのことをアドバイスさせていただき、相手方の司法書士の先生と連絡を取っていただきました。


幸い先生が公正中立な良い方でしたので、その後の手続きはまずまずスムーズに進み、A様に遺産分割のとおりの金額が入金され決着しました。私も途中まででしたが役に立ててよかったです。


この話で何が言いたいかというと、トラブルになると(なりそうだと)まず弁護士に相談される方が多いと思います。A様も実際最初そうされました。しかし報酬額を聞いて悩まれ、弊社に相談に来られました。


今回A様は弁護士さん提示額の1/20程度(司法書士さんへの報酬のみ)で済んでます。費用だけの問題ではなく、トラブルを大きくしないという意味でも、いきなり弁護士がかかわらない方がよいというケースはけっこうあります。


もちろんトラブルの内容によっては弁護士でないと対処できないというものもありますし、わたしも「これは弁護士に相談してください」とお答えすることもあります。


私のような立場の者でもお役に立てる場合もあります。いきなり弁護士や税理士ではなく、ハードルの低いところから相談されることも検討してみてください。
















会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
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営業時間
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