2018/03/26 19:57:23

桜 サクラ!

花見の席でバングラデシュ人と他のアジア系外国人がトラブルになったそうです。バングラデシュ人が挨拶したところ、アジア系外国人に日本語で「お前呼ばわり」されカチンとなり、ケンカ状態になったそうです。


日本語の使い方で外国人同士が揉めるってすごい時代になりました。母国語じゃないんだからしょうがないってならないんですね。


なんでも移民流入で日本は世界4位だそうです。日本て移民受け入れに消極的なイメージがあったので意外です。



サクラ繋がりですが、昨日は土地の調査で国立に行きました。



大学通りはいい感じでサクラが咲いてます。






国立はいい街ですね。整った街並、文教的香り、歩いてるだけでIQが20位上がりそうな気がしてきます。(絶対上がりませんけど….・。・)



【相続1口メモ】


前回特定事業用地についての小規模宅地の特例の改正について説明しましたが、貸付事業用地についても改正が行われ、4月1日以降の相続発生から適用となります。


貸付事業用地の小規模宅地の特例とは、面積200uまで50%評価減となるものです。例えば、面積200u、評価額5000万円の土地にアパートを建てると土地評価額は2500万円となります。


貸家建付地の評価減も加わりますので、さらに20%程度減り約2000万円となります。そういったわけでアパート建築は相続税の節税に大変有効なのです。



しかし今回の改正により、「相続開始前3年以内に貸付事業に供された宅地は除外する」となりました。これまでは相続開始直前でもOKでした。


ただし平成30年4月1日以前に貸付事業に供した宅地は3年縛りはありません。以前から事業的規模(5棟10室)で貸付業を行っていた場合も同様に縛りはありません。


つまり遊休地にしていた土地に今年8月アパートを建てたところ、2年後(2020年)に相続が発生したといった場合には50%減額の特例は使えないことになります。














2018/03/21 18:35:23

高齢者の悩み!

弊社は杉並区の高齢者対応登録業者となっていますので、月に1,2件高齢者の方から入居可能な賃貸物件を紹介してほしいといった電話があります。


先日も80代の女性の方から電話がありました。3年くらい前から退去するよう大家さんから求められているそうです。弊社が管理しているアパートに空室がありますのでご案内しました。


残念ながらご希望にかなわずお申込みとはなりませんでした。ご案内の途中、大家さんとのトラブルや健康状態のことなどいろいろお話を伺いました。


ちょっと気になったのが某スーパーの宅配についてです。この方は最近まで1年近く足を悪くされてて、その間食品の宅配を依頼されたそうです。



そのスーパーが持ってくる野菜とかがひどかったそうです。形は悪いし新鮮さは無くなってるし、それでいて値段は高いしでうんざりされたそうです。何度もスーパーに苦情を入れたそうですが全く変化はなかったそうです。


結局約半年で宅配をやめたそうですが、やめるときもスーパーからの引き留めがしつこく大変だったそうです。まともなスーパーもあるんでしょうが残念な話でした。



【相続1口メモ】


今年(平成30年)の4月1日から、相続税に係わる「小規模宅地の特例」の通称「家なき子」要件が改正となり適用されます。


図で説明します。被相続人である母(A)の土地(評価額:5000万円)、家屋(評価額:300万円)を1人息子(B)が相続するとします。



小規模宅地の特例は基本、配偶者か同居親族が相続する場合に適用されます。BさんがAさんと同居していた場合は無条件に適用され、評価額5000万円の土地は80%減額となり1000万円となります。


計算式は省きますが、205万円となる相続税が特例により0になります。


次にBさんがAさんと同居せず別居していた場合です。Bさんが自分で家を買い、その持家に住んでいた場合はこれまでどうり適用されません。


Bさんが持家ではなく賃貸住宅に住んでいた場合、これはこれまでどおり適用されます。


改正の内容とは、持家に居住していない相続人が


1.相続開始3年以内に、その者の3親等以内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者


2.相続開始時において、居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者


なんだかよくわからいと思いますが、これから説明します。Bさんは持家がありましたが賃貸に出し、Aさんが亡くなる3年を超える以前から赤の他人が所有する賃貸マンションに住んでいます。これは改正前、後もOKです。


続いて、Bさんは持家がありましたが賃貸に出し、Aさんが亡くなる3年を超える以前から奥さんの実家に住んでいます。これは改正前はOKでしたが改正後はOUTです。なぜなら上記1.の「3親等以内の親族が所有する家屋」に該当するからです。ちなみに奥さんの実家が奥さん名義である場合は、改正前の今でも駄目です。


上記2.はどういうケースがあるかというと、Bさんが持家を5年前に叔父さんに売却し、叔父さんからこの元持家を借りて住んでいる場合です。これは今は適用されますが改正後は不可です。


Bさんはこの後どうするかというと、相続税の申告後叔父さんから家を買い戻すのです。相続税減額のためだけにこんな面倒なことをするわけです。それだけ80%の評価減というのは大きいのです。


私はこういう節税対策する人に会ったことはありませんが、税理士さんに聞くとホントにいらっしゃるようです。叔父さんに売ったり買い戻すときに、登録免許税や取得税、経費もけっこうかかると思いますがそれでも節税になるのでしょう。


税の抜け穴を使う人が増えるとさらに厳しい改正が行われます。役人の方は忖度以外でも大変です。












2018/03/16 19:34:05

マンション管理の闇!

先日区分マンションを所有されてる方からお話を伺いました。お客様所有のお部屋と下の階との間を走っている水道管から漏水があり、下の部屋に影響があったそうです。


そしてお客様の部屋の床を剥がす工事が必要となりました。費用は管理組合から出ますが、お客様は管理会社から見積額を見せてもらったそうです。


その金額をお知り合いのリフォーム業者に見せたところ、かなり高い見積もり額と言われたそうです。よくあることですが、管理会社が系列に発注し系列が下請けに発注するといったシステムの中で金額が膨らんでいくわけです。



わたしはこれまで多くのマンションを仲介しましたし、購入し所有者となったことも何度もあります。マンション取引の時必ず管理会社と接触しますが、訪問でも電話でもよい印象を受けた管理会社は記憶にありません。悪い印象はたくさんあります。


悪い話はきりがありませんが、なんといっても修繕費用などの経費がでたらめなことです。複数のマンションで総会に出たこともありますが、組合員の質問にまともに答えない管理会社はいくつもありました。


港区のあるマンションの管理会社変更の議決の場に出たことがありますが、その時変更議決された管理会社の担当者が逆切れしてました。


私が関わった管理会社の中でなんといってもひどいのがN社です。いまでもこの会社が管理しているマンションはお客様に紹介しませんし、自分でも手は出さないと決めてます。


当然ですがマンションは大きな財産です。面倒でしょうが収支報告書や修繕履歴、議事録などの資料をしっかりチェックし、きちんと管理されてるかどうか確認することはとても大切です。



【相続1口メモ】


アニメ「名探偵コナン」で相続がらみの事件を解決してました。下図のような人間関係です。



登場人物はC、Cから見ておばあちゃんの乙、お婿さんのB、Bの再婚者Dです。


まず人間関係ですが、甲はお医者さんで個人クリニックを経営してましたが既に亡くなっています。


1人娘Aが婿(B)を取り、医者のBがクリニックの後を継ぎました。ところがAが突然亡くなりBは数年後Dと再婚しました。


乙にとって血のつながった孫のCはいますが、実質クリニックや家を仕切っているのは他人であるBとDです。乙はおもしろくないためB,Dに悪態をつきます。


そんなある日Bがお風呂で感電死します。これをコナンが解決するというストーリーです。


犯人は誰か忘れましたがこの相続関係には興味を持ちました。乙にとって悲しいことに、子が先に亡くなり、自分の家を他人に支配されるというまさかの状況になってしまったわけです。


こういうことはわりとありそうです。法定相続分で見ると、甲が亡くなった時点で乙1/2、Aも1/2の財産を相続します。


Aが亡くなって、Aの財産の1/2をC、Bも1/2を相続します。結局全体の財産の1/4がBのものになります。


大したことないと思われる方もいらっしゃるでしょうが、仮に甲の財産が10億円とすると2億5000万円がB、Bが亡くなるとその1/2の1億2500万円がDに行く場合もあるわけです。


婿のBはまだしも、その再婚相手のDは乙からは全くの他人ですから納得できないのではないでしょうか。


通常、甲➡乙➡B➡Aの順番で亡くなると思うのが一般的です。この順番であれば直系のCに全財産が受け継がれます。


しかし実際はそうならないことも多いです。財産を直系だけに引き継ぎたい方は、生前に家族信託なども検討する必要があるでしょう。

















会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
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