2018/05/24 19:43:45

相続1口メモ‼

【相続1口メモ】


前回からの続きです。申し訳ありませんが、前回、前々回のブログを再度お読みください。相続予定の広大地を相続後に売却する予定の時、前以て対策を講じることにより相続・売却時の手取り額が増える事例の紹介です。


母親のAさんは下図広大地の自宅に1人で居住してます。1人息子のBさんは別の場所で持家に住んでいます。



Aさんの財産は現金2000万円、広大地評価額16,848万円(前々回ブログを参照ください)の自宅敷地、評価額300万円の自宅建物とします。合計財産は19,148万円となります。


このまま何もせず相続すると、Bさんが支払う相続税は


「19,148万円-3600万円(基礎控除)」×40%-1,700万円=4,519万円


となります。


相続後広大地を売却した時の手取り額は(前回ブログを参照ください)13,900万円でしたので、相続税を支払った後の純財産額は


13,900万円+2,000万円(相続した現金)-4,519万円=11,381万円


の現金となります。



次に事前に対策を取った場合です。まず生前に広大地の開発許可を受けます。造成は相続後に行いますので、まず許可のみです。



開発許可申請費用として300万円(測量及び申請費用)かかるとします。Aさんの現金が300万円減ります。よって相続財産は


(2,000万円-300万円)+16,848万円+300万円=18,848万円(課税価格)


相続税は


(18,848万円-3,600万円)×40%-1,700万円=4,399万円


となります。次に相続発生後費用700万円で広大地を造成します。造成後不動産会社に売却します。


不動産業者は1〜5区画を総額25,000万円で売却します。業者は純利益を2,000万円見込みます。


前回ブログで業者の純利益を2,500万円で計算しました。なぜかというと、自ら開発造成を行う業者より造成後の土地を購入したい業者の方が圧倒的に多いからです。


理由は、開発申請・造成には数か月かかりその間販売できませんし金利負担も増えます。造成後の土地であれば購入後すぐに販売でき無駄がありません。なので利益が少なくても造成後の土地の方がよいと考える業者が多いのです。


土地購入費を計算します。


25000万円(販売額)-2000万円(純利益)=23,000万円(土地購入費+経費)


経費には下記1.、2.、3.の項目があります。


1.仲介料(購入時及び販売時) 1,350万円


2.登記費用  1,500万円


3.その他(金利、広告費等) 300万円


経費合計3,150万円となり、土地購入額は


23,000万円-3,150万円=19,850万円


となります。


土地売主Bさんの手取り額を計算します。まず譲渡税は


19,850万円-「19,850万円×5%(取得費)+700万円(造成費)+600万円(仲介料)」=17,557万円


17,557万円×20.315%=3,566万円(譲渡税) となります。


手取り額は


19,850万円-700万円(造成費)-600万円(仲介料)-3,566万円(譲渡税)=14,984万円 となります。


相続・売却後の最終的な手取り額は


1,700万円(相続時現金)+14,984万円(土地売却後手取り額)-4,399万円(相続税)=12,285万円


となり、相続後土地をそのまま売却するより


12,285万円-11,381万円=904万円 手取り現金が増えることになります。


ただ自治体により、開発許可後から造成工事に着手する期間が決まっている場合がありますので事前相談でよく確認してください。


ちなみに杉並区は開発許可から造成工事着手までの期間は3か月となっていますが、事情があれば延期できます。


様々な条件により、節税になる場合もあるでしょうしあまり変わらないこともあるでしょう。明確にしたい方は詳しい専門家に相談してください。











会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
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最寄駅
JR中央本線西荻窪
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