2018/05/30 20:27:50

夢の新築マイホーム‼

弊社に周辺(荻窪、西荻窪)で3月、4月に完成した新築一戸建ての在庫が目立ってきました。今後夏頃までに完成する物件も合わせると結構な数が販売中です。完成在庫はこれから価格調整が始まるでしょうし、内々では仲介業者に値引き額が通知されてる物件もあるでしょう。



新築戸建てをお探しの方々にとってはチャンスですので、思い切って価格交渉してみましょう。意外と思った価格で纏まることもあります。


なぜかというと建売販売会社は早く売って資金を回収したいからです。家が売れなくても工事代金の支払い時期はやってきます。何棟もあると数千万とか大きな代金となります。売れるまで待ってくれ(そういうところもあるでしょうけど...・。・)というわけにもいきません。


価格以外にも完成在庫にはメリットがある場合もあります。完成が近づくと建売会社は、「これはちょっと苦戦するな」というのが予想出来てきます。そこでいきなり価格を下げる(そういうところもあるでしょうけど...・。・)ということはしません。


どうするかというと完成後早く売れるよう、元々の仕様からアップグレードします。具体的には、リビングだけに設置予定だったエアコンを全居室に取付。キッチン、ユニットバスのグレードアップ。セコム設置等々設備をよくする。


それから外回りを見栄えよくします。駐車スペースの土間の仕上げがモルタルだけから、部分的に芝生を入れたり石貼りに変更になったりします。


門柱の仕上げが塗装だけの予定が、タイルやオシャレな木製板を貼ったりします。ポストや門扉もデザインの良いものになります。


隣地との塀も平凡なブロック積から、塗装したりタイル貼に変更となります。フェンスも高級感のあるものになったりします。変更による追加で100万円以上になる場合もあります。


こういうグレードアップは販売価格が高いほど大きくなります。こういったメリットがありますので、工事途中で購入するより完成品の方がお得な場合が多いです。


工事途中の物件を買うメリットとしては、クロスや床材、室内ドア、外壁の色等や照明器具、その他設備機器などを好みの物に変更できる場合があることです。


どちらが良いかはそれぞれ個人の好みとなりますので、よく考えて決定してください。


【相続1口メモ】


今回はお休みです。












2018/05/24 19:43:45

相続1口メモ‼

【相続1口メモ】


前回からの続きです。申し訳ありませんが、前回、前々回のブログを再度お読みください。相続予定の広大地を相続後に売却する予定の時、前以て対策を講じることにより相続・売却時の手取り額が増える事例の紹介です。


母親のAさんは下図広大地の自宅に1人で居住してます。1人息子のBさんは別の場所で持家に住んでいます。



Aさんの財産は現金2000万円、広大地評価額16,848万円(前々回ブログを参照ください)の自宅敷地、評価額300万円の自宅建物とします。合計財産は19,148万円となります。


このまま何もせず相続すると、Bさんが支払う相続税は


「19,148万円-3600万円(基礎控除)」×40%-1,700万円=4,519万円


となります。


相続後広大地を売却した時の手取り額は(前回ブログを参照ください)13,900万円でしたので、相続税を支払った後の純財産額は


13,900万円+2,000万円(相続した現金)-4,519万円=11,381万円


の現金となります。



次に事前に対策を取った場合です。まず生前に広大地の開発許可を受けます。造成は相続後に行いますので、まず許可のみです。



開発許可申請費用として300万円(測量及び申請費用)かかるとします。Aさんの現金が300万円減ります。よって相続財産は


(2,000万円-300万円)+16,848万円+300万円=18,848万円(課税価格)


相続税は


(18,848万円-3,600万円)×40%-1,700万円=4,399万円


となります。次に相続発生後費用700万円で広大地を造成します。造成後不動産会社に売却します。


不動産業者は1〜5区画を総額25,000万円で売却します。業者は純利益を2,000万円見込みます。


前回ブログで業者の純利益を2,500万円で計算しました。なぜかというと、自ら開発造成を行う業者より造成後の土地を購入したい業者の方が圧倒的に多いからです。


理由は、開発申請・造成には数か月かかりその間販売できませんし金利負担も増えます。造成後の土地であれば購入後すぐに販売でき無駄がありません。なので利益が少なくても造成後の土地の方がよいと考える業者が多いのです。


土地購入費を計算します。


25000万円(販売額)-2000万円(純利益)=23,000万円(土地購入費+経費)


経費には下記1.、2.、3.の項目があります。


1.仲介料(購入時及び販売時) 1,350万円


2.登記費用  1,500万円


3.その他(金利、広告費等) 300万円


経費合計3,150万円となり、土地購入額は


23,000万円-3,150万円=19,850万円


となります。


土地売主Bさんの手取り額を計算します。まず譲渡税は


19,850万円-「19,850万円×5%(取得費)+700万円(造成費)+600万円(仲介料)」=17,557万円


17,557万円×20.315%=3,566万円(譲渡税) となります。


手取り額は


19,850万円-700万円(造成費)-600万円(仲介料)-3,566万円(譲渡税)=14,984万円 となります。


相続・売却後の最終的な手取り額は


1,700万円(相続時現金)+14,984万円(土地売却後手取り額)-4,399万円(相続税)=12,285万円


となり、相続後土地をそのまま売却するより


12,285万円-11,381万円=904万円 手取り現金が増えることになります。


ただ自治体により、開発許可後から造成工事に着手する期間が決まっている場合がありますので事前相談でよく確認してください。


ちなみに杉並区は開発許可から造成工事着手までの期間は3か月となっていますが、事情があれば延期できます。


様々な条件により、節税になる場合もあるでしょうしあまり変わらないこともあるでしょう。明確にしたい方は詳しい専門家に相談してください。










2018/05/16 19:18:40

西荻事件‼

今朝西荻駅に向かって歩いていると、途中からパトカーが数台目につくようになり、おまわりさんや刑事さんらしき人が緊張した面持ちであたりを見渡していました。何かあったのかと思いながらさらに歩いてると途中から道路封鎖されてました。



すぐさまネット検索すると信金に強盗が入ったとのこと。犯人もまだ逃亡中のようです。地元に住んでる身としては早期解決を願ってます。


5月11日に、国土交通省がマンション大規模修繕工事の調査結果を公表しました。割高な代金での契約などのトラブルが相次いだため調査したようです。


マンション管理会社や専門コンサル会社と工事会社の癒着などが疑われています。というか不動産の仕事をしていると、こんなのは公然の事実としてずっと前から目にしています。


先月も収益用区分マンションを所有されてるお客様から漏水復旧工事の見積書を見せてもらいました。管理会社が懇意にしている工事業者作成のものです。


いくつかビックリの項目がありました。2つ紹介します。


@漏水箇所目視調査3か所  金額30,000円


どういう内容かというと、現場(室内)に来て、立ったままニワトリのように「コッ、コッ、コッ」と頭を動かして漏水箇所を確認するだけです。これで3万円。確認時間5秒として、時給換算すると2160万円となります。


⓶冷蔵庫移動  金額8,000円


工事の時、作業のため冷蔵庫を移動する必要があるということです。単身者用の小さい冷蔵庫です。動かす距離は約50cmです。たぶん2秒程度でしょう。時給換算すると1440万円となります。


工事代金は管理組合が掛けてる保険でおりますが、保険の金額に合わせたのかもしれません。お客様はまともなリフォーム会社に発注されました。工事は保険で下りる金額の約1/3で出来たようです。


こんな感じでマンション住民は搾取されています。住民の皆様今からでもしっかり監視しましょう。



【相続1口メモ】


前回の続きです。広大な土地を相続したとき、今年1月1日からの改正により多くの場合評価額が上がり、その結果相続税も増えることになります。相続税が増えるということは残りの財産が減るということです。


将来相続する広大地を高い確率で売却するということであれば対策はあります。広大地の売却先はほぼ不動産会社になると思います。不動産会社は開発行為を行い敷地を分割して販売します。



不動産会社は土地を購入する場合、売却見込額から希望利益を差し引き、さらに経費を差し引いて購入価格を決めます。


例えば売却見込額は、1区5000万円で販売できるとすると


5000万円×5区画=25000万円  です。


希望利益を2500万円とすると、購入金額+経費は


25000万円−2500万円=22500万円  となります。


経費はどういうものがあるかというと


1.仲介手数料(購入時及び販売時)1300万円とします。


2.登記費用(登録免許税等) 1500万円とします。


3.開発費(申請及び造成費 ) 1000万円とします。


4.その他(金利、広告費等) 500万円とします。


経費合計 4300万円  となります。


よって購入金額は


22500万円−4300万円=18200万円  となります。



土地売主さんの手取り金額はどうなるかというと


まず譲渡税は


18200万円−「18200万円×5%(取得費)+1000万円(経費−測量・解体・仲介料等)


=16290万円


16290万円×20.315%=約3300万円(譲渡税)


よって手取り金額は


18200万円−1000万円(経費)−3300万円(譲渡税)=13900万円


となります。


次回この手取り金額を増やす方法を考えたいと思います。


 















会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
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夏季休暇  年末年始
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JR中央本線西荻窪
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