2018/12/01 19:17:21

不動産譲渡税あるある‼

先日不動産譲渡税に関するご相談がありました。やや特殊な譲渡です。借地権者が底地を買い取り、数年後所有権として土地を売却する場合です。


例で紹介します。Aさんは10年前に借地権の土地を相続しました。6年前に地主さんから底地を2000万円で買い取り所有権の土地としました。



Aさんは近々土地を売却しようと検討中です。このケースで譲渡税はどのように計算するか?


土地を6000万円で売却するとします。この地域の借地権割合が70%ととします。底地権の割合は30%です。この6000万円の土地を借地価格と底地価格に分けます。


借地価格


6000万円×70%=4200万円


底地価格


6000万円×30%=1800万円


次に借地と底地の取得費を算出します。借地は大昔のため購入価格は不明とします。不明の時は売却価格の5%で計算します。


借地取得費


4200万円×5%=210万円


底地取得費


地主から2000万円で買い取ってますので、そのまま2000万円です。


本来であれば、借地部分と底地部分を別々に譲渡税を計算するわけですが、底地も買い取ってから5年以上経過してます。なので借地・底地部分とも長期譲渡となります。この場合は取得費を合計(210万円+2000万円)で計算します。


よって譲渡益は


6000万円−(210万円+2000万円)−250万円(仲介料等売却経費)=3540万円


譲渡税は


3540万円×20.315%=約719万円


となります。



もし底地を買い取ったのが3年前だとしますと、借地部分と底地部分は別々の算出となります。底地部分は短期譲渡、借地部分は長期譲渡と異なるからです。


借地部分譲渡益は


4200万円ー210万円(借地取得費)−売却経費(250万円×70%)=3815万円


譲渡税は


3815万円×20.315%=約775万円


となります。


底地部分譲渡益は


1800万円−2000万円(取得費)−売却経費(250万円×30%)<0円


となり譲渡益はありません。よって譲渡税はかかりません。



底地を買い取って所有権として売却する場合は、底地を5年以上所有し長期譲渡とした方がお得です。











会社概要

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(株)クローバー・リアル・エステート
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