2020/03/16 21:29:02

郵便物感染⁇

毎日郵便物やたまに宅急便を受け取ってます。先日ふと思ったのですが、これらにウイルスが付着してたら感染するんじゃないの⁇と疑問が浮かびました。


すかさず調べて(ネットですが)確認しました。WHOの発表をまとめた記事があり、そこには、「封筒や小包の表面では新型コロナウイルスは長時間生存できない」とあり胸をなでおろしました。(長時間というのがどれくらいかという疑問はありますが)


心配な方はこの記事を参照ください。


https://sustainablejapan.jp/2020/03/03/who-nobel-coronavirus/46918





【相続1口メモ】


前回、相続したマンションを売却する場合の節税について記載しました。相続したマンションを相続人の子どもに贈与し、しばらく居住させその後に売却して「居住用財産譲渡の3000万円特別控除」を適用し、譲渡税と贈与税の差額分を節税するという面倒くさい内容でした。


今回は「相続時精算課税制度」を使ったマンション贈与です。これがうまく使えれば贈与税がゼロ円ですみます。


この制度を簡単に説明しますと、「60歳以上の父母又は祖父母から20歳以上の子や孫に贈与する」ときに適用できます。2500万円までは無税です。現金でも不動産でもOKですが、不動産は時価ではなく相続税評価額なので不動産の方が有利です。


これは相続税の節税にはなりません。贈与した父母等が亡くなった時にこの制度で贈与した財産価格は、亡くなった時点の父母等の相続財産に加算されるからです。


ただし、相続財産と贈与財産を合計したときに、合計財産額が基礎控除額以内であれば相続税はかかりません。こういう時に相続時精算課税制度での贈与は威力を発揮します。図で説明します。



マンションを相続した父がBに「相続時精算課税制度」を使ってマンションを贈与しました。評価額は1500万円でした。


十数年後父が亡くなり相続が発生しました。相続発生時の父の課税財産総額は3000万円でした。マンション贈与時の評価額が加算されますので


3000万円+1500万円=4500万円


が相続財産額となります。基礎控除額は


3000万円+600万円×3人(相続人:母・A・B)=4800万円


(相続財産)4500万円<4800万円(基礎控除)


となりますので相続税はかかりません。父は無税でBにマンションを贈与できたことになります。


Bが贈与されたマンションにしばらく住んで売却しますと、「居住用財産譲渡の3000万円特別控除」が適用されます。適用されると最大600万円程度譲渡税が減ります。この計算式は前々回、前回ブログを見てください。


父がマンションを相続してすぐ売却するより大幅に節税となりました、この例では。


こういう条件が当てはまる方は少ないと思いますが、専門家に相談していろいろ方法を試してみてください。










2020/03/11 19:48:42

贈り物!

お客様と電話で打合せをしてたところ、仕事の話から世間話になり、マスクの話となりました。私がAmazonで6枚3000円で買ったことを話すと、不憫に思われたのか2,3日後マスクを宅急便で送ってくださいました。



3袋15枚いただきました。この場を借りて御礼申し上げます。さらに幸運なことに、家の下駄箱内の上の棚からも7枚入りが2袋見つかりました。いつ買ったものか全くわかりませんが問題なく使えそうです。



【相続1口メモ】


前回ブログで、空き家となった中古マンションを売却した場合の一例をご紹介しました。相続人が一度居住してから売却すると、「居住用財産の3000万円特別控除」の特例が適用される可能性があり、その場合数百万円税額が減少するというものでした。


しかし相続人に持家がある場合、相続した空き家マンションに引っ越すというのはよほどの事情がないと現実的ではないでしょう。


そこでまた一例を紹介したいと思います。相続人に賃貸暮らしの子どもがいるとします。その子供に相続した空き家マンションを贈与するというものです。


相続した空き家マンションの相続税評価額を計算しいたところ、


マンション敷地持分評価額:800万円


建物(相続した部屋)評価額:300万円


だったとします。相続人が子どもに贈与した場合の贈与税は


「800万円(土地評価額)+300万円(建物評価額)−110万円(基礎控除)」×30%−90万円=207万円(贈与税)


となります。その他 不動産取得税、登録免許税、司法書士・税理士 手数料が70万円程度とすると贈与税と合わせて280万円位となります。


贈与された子供が一度居住して売却すると、「居住用財産の3000万円特別控除」が適用されます。そうすると、前回ブログの例のように譲渡税が約600万円減ります。よって贈与税等を払っても、


600万円−280万円=320万円


手取りが増えるということになります。ただし相続税評価額が高いマンションだと贈与税も増えるので、贈与しても意味がないこともあります。きちんと計算してご検討ください。















2020/03/08 19:29:00

残置家具搬出‼

引渡し前の物件に残っていた古い家具(ソファー3脚)を搬出・運搬し、とりあえず倉庫に保管しました。



10数年前はそこそこ頻繁に、モデルルーム等に家具設置・撤去を繰り返してたので、ソファーだけであれば1人で十分かと思い助っ人は頼みませんでした。


しかし寄る年波にはあらがえず、想像以上に疲弊してしまいました。このとき新型コロナに感染していたらかなりの確率で重篤状態に陥ったでしょう。



【相続1口メモ】


一人暮らしだった被相続人(父または母等)から空き家となった古屋を相続し、一定期間内に売却した場合、条件がそろえば空き家譲渡特例が適用可となり、譲渡所得から3000万円が控除され、数百万円譲渡税が減額となることもあります。


ただし区分建物には適用されません。つまり区分マンションは不可ということです。しかし節税方法が全くないわけではありません。「居住用財産の3000万円特別控除」というものがあります。



これを適用するには、相続した区分マンションにしばらく居住する必要があります。そしてこの特例が効力を発揮するのは、購入したときの価格が不明な場合、あるいは購入時より価格が大幅アップしている場合です。


例えば、現在の売却価格相場が3500万円(築30年)だとします。しかし親が買ったときの契約書やマンション価格表がなく、購入価格が不明な場合の譲渡税は


3500万円(売却価格)−「3500万円×5%(概算取得費)+225万円(売却経費)」=3100万円(課税長期譲渡所得)


譲渡税は


3100万円×20.315%=約630万円 となります。手取り額は


3500万円(売却価格)ー225万円(譲渡経費)−630万円(譲渡税)=2645万円


となります。


相続人が区分マンションにしばらく居住した後売却し、「居住用財産の3000万円特別控除」が適用されると


3100万円(長期譲渡所得)−3000万円(特別控除)=100万円(課税譲渡所得)


税額は


100万円×20.315%=約20万円


手取り額は


3500万円(売却価格)−225万円(譲渡経費)−20万円(譲渡税)=3255万円


3255万円ー2645万円=610万円(手取りアップ)


相続人が1度居住してから売却すると600万円も手取りが増えます。600万円あればリノベーションして、数年でもより快適に住めるでしょう。


止めていただきたいのは、住民票だけ移して居住を偽装することです。申告して偽装が発覚すると重加算税の対象となる場合があります。


その他居住しても特例が認められないケースもありうるので、まずは専門家に相談しましょう。










会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
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