2019/02/28 15:32:38

虚偽の所有者‼

先日お客様の不動産のことで、港区某所の弁護士事務所にご相談に伺いました。内容は当然書けませんので、一般的な事例でご紹介します。下図をご覧ください。



ある土地があります。登記簿上では、ある時期にXさんからYさんに所有権の登記名義が移転しています。所有権移転の理由(原因)は売買となっています。


ある日Xさんは、自分の土地が売りに出されていると知ってビックリします。全くそんな覚えはないからです。


慌てて法務局に行き登記事項を見ると、Yさん名義になっています。Yさんに説明を求めても、自分が名義人だと言い張るばかりです。


Yさんが誰かに売却する前であれば、売却を阻止する対抗策として、「処分禁止の仮処分」というのを裁判所に申立てることができます。


裁判所に認めてもらうには、証拠の書類を集めたり、費用(弁護士報酬、保証金)もけっこう必要だったり、いろいろ大変ですので専門の弁護士さんによく相談してください。


では、既にYさんが誰か(Zさん)に売ってしまっていた場合はどうすれば良いでしょうか? この場合は裁判に訴えて、ZさんからXさんの名義に戻してもらいます。


XさんとYさんの売買が虚偽による無効と認められれば、何も知らずに買ったZさんにはかわいそうですが、Xさんに名義を返すことになります。


Zさんは、購入に要した売買代金や経費を取り戻さなければなりませんが、Yさんがすんなり払ってくれなければ訴えることになります。Zさんは踏んだり蹴ったりという状態になります。


こういう事態を防ぐには、売買を仲介する不動産会社が重要になります。売主(この場合Yさん)の様子や言動、登記簿などの資料などから、何となく変だなというのはピンとくるものです。


ピンときても気付かなかったことにして、売買してしまう不動産会社もいたりするので困ります。


ヒントとしては、親族間で名義移動してる場合は注意してください。名義移動の理由や経緯、書類等を深く追求してください。ここであやふやな回答や、「書類はもうない」といった事だと危険度は高いです。









2019/02/24 20:30:49

借地上建物の賃借人‼

前回まで3回にわたり、借地人・金融機関・地主さんの関係性についてブログ掲載してきましたが、今回は借地人所有の建物を借りている人と地主さんの関係についてのお話です。


例えば借地上の建物(借地権者が所有)を借りて飲食店を営んでいる人(Aさん)がいるとします。



Yさん(Xさんから土地を借りてる人)は建物をAさんに貸しています。AさんはYさんに家賃を払って飲食店を営業しています。


ある時Aさんに対して、地主Xさんから「Yさんが地代を払わないので借地契約を解除した。あなたも店をやめて出て行ってくれ」と通知がありました。


この通知のとおりAさんは店をたたんで出ていかなければならないのでしょうか?


法律上では、Aさんはある程度の期間は営業できますが、結局は退去しなければなりません。


ただし、あくまで地主Xさんが承諾すればですが、Aさんが営業を継続できる方法があります。それはYさんに代わって、AさんがXさんに借地の地代を払うことです。


こうすれば借地契約は解除されず退去せずにすみます。しかしAさんは地代と家賃(Yさんに)の両方を払っていかなければなりません。理不尽な気もしますが営業を続けたいのであればこうするしかありません。











2019/02/21 18:50:23

地主承諾書 final ‼

前回からの続きです。銀行から融資を受けて借地権を買う時、銀行が地主さんに要求する「承諾書」についてです。


承諾書の内容は簡単に書くと、「借地権を買った人が地代の支払いを滞納したら銀行に伝える」いうものです。なぜか?というのは前回のブログをご覧ください。


では地主さんがこの承諾書に署名・捺印したのにもかかわらず、借地人が地代滞納したときに銀行に連絡せず、借地契約を解除した場合はどうなるか?


地主さんが銀行との約束を破って借地契約を解除した場合、担保価値がなくなるわけですから銀行は当然怒ります。


実際銀行が地主さんに対して損害賠償請求して裁判になった事例もあります。裁判になれば約束を破られた銀行の楽勝かというとそうでもなく、銀行が負けたという判例があります。


理由としては、借地契約の当事者は地主と借地人であり、解除に至る権利義務はあくまで当事者間の問題であるという判断をされました。


借地契約という法律の前では、この承諾書というのは第三者との関係であり影響力は弱いということです。


そうかというと、銀行が損害を被ったとして逆に地主の責任を認めた裁判例もあります。


結局個別の事情ということになります。大事なことは、地代が払えなくなりそうだったら借地人が銀行に相談することです。また銀行も借地人に対してしっかり説明し理解してもらうということも大事です。










会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
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金子 克明
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東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
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