2019/04/13 19:57:49

渋谷区役所‼

昨日不動産の調査で渋谷区役所に行きました。建替えられてからは初めてです。



大企業のような立派なビルです。建替え前に退職された職員の方は悔しいでしょうね。お察しいたします。


職員の方の対応も、以前より心なしか丁寧になった気がします。ある部署に行った際には「いらっしゃいませ」と言われました。役所でこんなこと言われたことあるかなぁと記憶をたどりましたが、思い出せませんでした。


調査が一通り終わった後、1階のお蕎麦屋さんに入りました。「黒豚チャンポンそば」(違ってたらすいません)を注文しました。




値段や味の品評はここでは書きませんので、皆様一度行かれて召し上がってみてください。



【相続1口メモ】


今回は「賃貸併用住宅」の敷地の、相続税に係る「小規模宅地の特例」についてです。前回の例を用いて説明足しますので、お手数ですが前回ブログもお読みください。


前回と同じ下図のような賃貸併用住宅があるとします。



敷地面積450u、路線価から計算した相続税の土地評価額は9000万円とします。


まず敷地全体の内、居宅部分に相当する敷地面積は、


450u(敷地全体)×150u(居宅部分床面積)/450u(建物全体床面積)=150u


となります。居宅部分に相当する土地評価額は


9000万円×150u/450u=3000万円 


となります。


続いて、敷地全体の内貸付部分に相当する敷地面積は


450u(敷地全体)×300u(賃貸床面積)/450u(建物全体床面積)=300u


となります。貸付部分に相当する土地評価額は貸家建付地の計算式で行います。70%は借地権割合、30%は借家権割合です。


9000万円×300u/450u×(1−70%×30%)=4740万円


となります。敷地全体の評価額は


3000万円+4740万円=7740万円


です。ここから小規模宅地の特例を計算します。


居宅部分の敷地は80%評価減とできるので、こちらを優先します。居宅部分の敷地については、330uまでは特例が使えます。この例では居宅部分に相当する敷地面積は150uですので、評価額3000万円の80%、つまり2400万円が減額されます。


次に貸付部分に相当する敷地面積(300u)の内、何u分減額できるか計算します。貸付事業用地は200uまでは50%評価減ができます。今回は居宅部分で特例を使ってますので丸々200u分は減額できません。次の計算式で使える面積を算出します。


居住用宅地敷地面積×200/330+特例利用貸付事業敷地面積(X)≦200u 


この例では


150u×200/330+X≦200u 


この式からXを算出すると109uとなります。


よって特例利用可能な減額価格は


4740万円(貸付部分敷地評価額)×109u/300u×50%(減額割合)=861万円


となります。この金額を貸付事業用敷地の特例として減額できます。上記居住用の減額と合わせて


2400万円+861万円=3261万円 


これが全体評価額から差し引くことができます。小規模宅地の特例が使えた場合の敷地評価額は


7740万円(特例利用前土地評価額)−3261万円(特例利用減額分)=4479万円


となります。


特例利用により大きく評価額が下がりました。


特例が使えるためにはいろいろ条件があります。相続が発生してからでは適用されない場合がありますので、早いうちに対策を立てるようにしてください。














2019/04/08 20:44:28

Amazon prime!!

 今アマゾンプライムで「ドクターX」を見ながら書いてます。やる気が出ないときはこれを見るとなぜかテンションが上がります。見ながらブログは書けないので実際には聴くだけですが…!



【相続1口メモ】


今回は賃貸併用住宅の相続税評価額について、例を挙げて説明したいと思います。下図のような土地・建物があるとします。




敷地面積は450uで、相続税評価額が9000万円とします。建物の固定資産税評価額は3000万円とします。


この例で賃貸併用建物敷地の相続税評価額の減額はどうなるか? 計算式は


評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)


借地権割合を70%ととします。借家権割合は30%で決まってます。賃貸割合は300u(賃貸部分)/450u(建物全体床面積)です。これで計算すると


9000万円×(1−70%×30%×300u/450u)=7740万円


土地評価額9000万円が7740万円に減額となりました。


次に貸家付建物(賃貸併用)の計算式は


固定資産税評価額×(1ー借家権割合×賃貸割合)


数字を当てはめます。


3000万円×(1−30%×300u/450u)=2400万円


3000万円⇒2400万円に減額となりました。


(土地+建物)相続税の課税価格は


7740万円+2400万円=10140万円 となります。


が、「小規模宅地の減額特例」が使えるとさらに減ります。次回この特例について説明します。









2019/04/05 21:04:07

SAKURA 青山墓地‼

今日は都心まで土地の調査に行きました。帰りに青山墓地を抜ける道を通り、桜のトンネルを満喫しました。



散りゆく桜も哀愁があってなかなかよいものです。今日は風が強く、桜吹雪が時おり舞ってました。



【相続1口メモ】


前回「代償分割」について掲載しました。相続人が2人兄弟で、被相続人の母親と同居していた兄が自宅を100%相続し、弟には相続分に見合う金銭を兄から支払うという例でした。(お手数ですが前回ブログを参照ください)


手続きとしてはこういう流れですが、実際には簡単に行きません。一番の問題は、弟に支払う代償金が用意できるかどうかです。


東京ではそんなに大きくない自宅でも数千万円します。代償金が自宅価格の50%ととしても、やはり数千万円となります。


そんな金額を蓄えてる人はそんなにいません。「1000万円はすぐ払うけど残りは分割で」なんて話も出ますが、もらう方としては不安で簡単には納得できないでしょう。


双方自分の都合を主張し始めると険悪になり、裁判所で調停といった方向に進んでしまうことも多いです。相続で揉めるパターンの1つです。


代償金に見合う金銭を持っていない場合は、自宅を担保に融資してくれる金融機関もあります。東京S銀行などは前向きに相談に乗ってくれます。


ノンバンクもありますがやはり金利は高いので、最初は銀行に相談した方がよいと思います。


代償金をもらう側もある程度譲歩した方がよいと思います。支払う側は借入をして、金利を含めて返していくわけです。法定相続分を主張せず、60%:40%とか70%:30%といったように代償金を我慢すれば、お互いしこりを残さず今まで通りお付き合いしていけるのではないかと思います。


揉めそうになっても意地を張らず譲り合うことが、結局は余計な出費を少なくすることにもなります。







会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
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最寄駅
JR中央本線西荻窪
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