2019/04/13 19:57:49

渋谷区役所‼

昨日不動産の調査で渋谷区役所に行きました。建替えられてからは初めてです。



大企業のような立派なビルです。建替え前に退職された職員の方は悔しいでしょうね。お察しいたします。


職員の方の対応も、以前より心なしか丁寧になった気がします。ある部署に行った際には「いらっしゃいませ」と言われました。役所でこんなこと言われたことあるかなぁと記憶をたどりましたが、思い出せませんでした。


調査が一通り終わった後、1階のお蕎麦屋さんに入りました。「黒豚チャンポンそば」(違ってたらすいません)を注文しました。




値段や味の品評はここでは書きませんので、皆様一度行かれて召し上がってみてください。



【相続1口メモ】


今回は「賃貸併用住宅」の敷地の、相続税に係る「小規模宅地の特例」についてです。前回の例を用いて説明足しますので、お手数ですが前回ブログもお読みください。


前回と同じ下図のような賃貸併用住宅があるとします。



敷地面積450u、路線価から計算した相続税の土地評価額は9000万円とします。


まず敷地全体の内、居宅部分に相当する敷地面積は、


450u(敷地全体)×150u(居宅部分床面積)/450u(建物全体床面積)=150u


となります。居宅部分に相当する土地評価額は


9000万円×150u/450u=3000万円 


となります。


続いて、敷地全体の内貸付部分に相当する敷地面積は


450u(敷地全体)×300u(賃貸床面積)/450u(建物全体床面積)=300u


となります。貸付部分に相当する土地評価額は貸家建付地の計算式で行います。70%は借地権割合、30%は借家権割合です。


9000万円×300u/450u×(1−70%×30%)=4740万円


となります。敷地全体の評価額は


3000万円+4740万円=7740万円


です。ここから小規模宅地の特例を計算します。


居宅部分の敷地は80%評価減とできるので、こちらを優先します。居宅部分の敷地については、330uまでは特例が使えます。この例では居宅部分に相当する敷地面積は150uですので、評価額3000万円の80%、つまり2400万円が減額されます。


次に貸付部分に相当する敷地面積(300u)の内、何u分減額できるか計算します。貸付事業用地は200uまでは50%評価減ができます。今回は居宅部分で特例を使ってますので丸々200u分は減額できません。次の計算式で使える面積を算出します。


居住用宅地敷地面積×200/330+特例利用貸付事業敷地面積(X)≦200u 


この例では


150u×200/330+X≦200u 


この式からXを算出すると109uとなります。


よって特例利用可能な減額価格は


4740万円(貸付部分敷地評価額)×109u/300u×50%(減額割合)=861万円


となります。この金額を貸付事業用敷地の特例として減額できます。上記居住用の減額と合わせて


2400万円+861万円=3261万円 


これが全体評価額から差し引くことができます。小規模宅地の特例が使えた場合の敷地評価額は


7740万円(特例利用前土地評価額)−3261万円(特例利用減額分)=4479万円


となります。


特例利用により大きく評価額が下がりました。


特例が使えるためにはいろいろ条件があります。相続が発生してからでは適用されない場合がありますので、早いうちに対策を立てるようにしてください。















会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
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営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
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