2020/02/19 20:20:58

空き家譲渡特例‼

【相続1口メモ】


「空き家譲渡特例」についてご相談がありました。同様の事例で説明したいと思います。下図のような土地・建物を相続したとします。



400uの土地に被相続人自宅家屋とアパート(空室)があります。土地は自宅用とアパート用に分筆されていません。生け垣(塀でも柵でも良いです)で分けられてるだけです。この土地を更地にして、24,000万円で売却しました。



この場合特例適用対象地をどのように計算したら良いでしょうか。単純に400uをそれぞれの建物面積で按分すると考えられた方は間違いです。一応計算してみます。自宅に該当する土地面積は


400u×150u(自宅建物面積)/「150u+100u」(自宅+アパート面積)=240u


自宅に該当する価格は


24,000万円×240u/400u=14,400万円


アパートに該当する価格は


24,000万円×160u/400u=9,600万円


となります。この間違った計算では自宅に該当する価格が1億円を超えますので特例は適用されません。


正しい計算をします。生け垣で区切られてる部分を測量して計算します。生け垣内の自宅部分敷地面積は150uでした。よってアパート敷地面積は250uとなります。自宅敷地の価格は


24,000万円×150u/400u=9,000万円


アパート部分の土地価格は


24,000万円×250u/400u=15,000万円


となります。


正しい計算では、自宅部分土地価格は1億円以内ですので自宅土地については特例が適用されます。



次回は生け垣や塀で区切られていないケースを説明します。







2020/02/15 20:53:13

野村克也の目‼

野村克也さんがお亡くなりになりました、大変残念です。野球界のみならず、あらゆる分野を見渡しても稀有な存在の方だったと思います。


野村さんの凄さはやはり言葉の力だと思います。説得力があり、核心を突き、「なるほどなぁ〜」とほんとに感心してしまいます。


野村さんほどついつい引き込まれてしまう発言をされる方はなかなかいません。思い浮かぶのは樹木希林くらいでしょうか。


私が野村さんを「この人凄いな」と思ったのは、週刊朝日に連載されてた「野村克也の目」という野球コラムを読んだときです。私が大学生の時だったと思うので30数年前です。


当時の野球評論家や解説者とは明らかに違う掘り下げた内容のものでした。「なぜああいうプレーをしたのか」「なぜこういう結果になったのか」といった原因と結果等々が論理的でわかりやすく書かれていました。


私はこの連載を楽しみにしていて、毎週毎週本屋やコンビニで立ち読みしました。(お金が無かったので…・。。・)


4,5年前に野村さんの本を買いました。



1回読んでそれきりだったのですが、再度読み直しました。ためになる言葉のオンパレードです。これで630円(税別)は安いです。


全ての言葉通りできたらすごいところに行けそうですが、私には1つでも難しいかもしれません。











2020/02/13 11:46:12

相続1口メモ‼

【相続1口メモ】


先日「空き家譲渡3000万円控除特例」についてご相談がありました。相続されたのは賃貸併用住宅です。1Fで被相続人が1人で居住されてました。2Fは賃貸してましたが、被相続人が亡くなられた時点では空室でした。


この場合空き家譲渡特例が適用されるかどうかというご相談でした。特例の条件に、「被相続人が亡くなった時点で建物に1人で住んでいた」というものがあります。このご相談では2Fが空室で、新規募集もしてなかったので特例は適用されます。


もし亡くなられた時点で2Fが賃貸中でしたら適用不可となります。納得いかない方もいらっしゃるでしょうが、税法ですので仕方ありません。


具体的な事例で譲渡税を計算してみます。下図のような賃貸併用住宅を相続したとします。1Fは被相続人1人住まいでした。2Fは空室で新規募集もしていませんでした。



相続人Aはこの建物を解体して土地を売却しました。売却価格9000万円でした。売却経費500万円 土地の取得費3000万円  賃貸部分と居室部分の面積割合 50:50 です。


全体の譲渡所得を計算します。


9000万円(価格)−「3000万円(取得費)+500万円(売却経費)」=5500万円(譲渡所得)


居住用部分に特例が適用されます。居住用面積分に該当する譲渡所得は


5500万円×50%=2750万円


居住用部分譲渡税は


2750万円ー3000万円(控除額)<0


となりますので譲渡税はかかりません。


賃貸用面積分に該当する譲渡所得は


5500万円×50%=2750万円


譲渡税は


2750万円×20.315%=約558万円


となります。手取り金額は


9000万円−(3000万円+500万円+558万円)=4942万円


となります。









会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
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最寄駅
JR中央本線西荻窪
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