2019/07/30 12:15:02

携帯電話変更‼

先日携帯電話をS社からD社に変更しました。S社某代理店に対しては、契約時からいろいろ対応に問題があったこともあり気分を害していました。


1つ例を挙げますと、約半年前に端末が壊れたので新しいものに買い替えたところ、月々の支払いが約4000円増えました。意味が分からないので質問したところ、そういう契約になっているとの1点張り。


7月にS社を解約すると違約金が発生しないとのことでしたので、D社の乗り換えました。S社から乗り換え理由を聞かれたので、これまでの思いのたけを伝えました。S社代理店からの勧誘電話には皆さん十分お気を付けください。


D社乗り換え時にスマホからガラケーにしました。使ってる機能を考えるとガラケーで十分だったからです。変更して10日ほど経ちますが、今のところ大きな問題はありません。




都心のマンションをご相続された方からご売却についてご相談を受けました。被相続人の方が約20年前に新築で購入され、現在の中古価格も新築時と変わらないようです。


ご相談者の方は、新築時と同額で売却した場合、差益は出ないので譲渡税はかからないと思われてました。


実際はというと譲渡税がかかる場合も出てきます。それは減価償却というものがあるからです。例で説明します。


2002年に新築マンションを1億円(土地価格2000万円 建物価格8000万円)で取得しました。取得経費は400万円でした。


2019年に1億円で売却しました。売却経費は350万円とします。譲渡所得費は


1億円(譲渡価格)−「400万円(取得経費)+2000万円(土地取得価格)+8000万円(建物価格)−建物減価償却費+350万円(売却経費)」


の計算式となります。減価償却の計算式は


8000万円(建物取得価格)×0.9×0.015(償却率)×17年(経過年数)=1836万円(減価償却費) となります。税務上の建物取得価格は


8000万円(購入時建物価格)−1836万円(売却時減価償却費)=6164万円 となります。つまり譲渡税計算上マンションの取得費は1億円ではなく、8164万円「土地価格2000万円+6164万円(減価償却控除後の建物価格)」となります。


よって譲渡所得金額は


1億円―「400万円+2000万円+6164万円+350万円」=1086万円  となり、取得価格と同額で売却しても税務上利益が出ることになります。譲渡税は


1036万円×20.315%=約210万円  の譲渡税がかかることなります。結構大きな税額です。減価償却費はとても怖いのです。


居住者が売却した場合は3000万円の特別控除があります。この例では


1036万円―3000万円(特別控除)<0 となり譲渡税はかかりません。


価格が落ちない人気中古マンションをご売却される方は譲渡税に気をつけてください。













2019/07/21 19:17:11

初体験‼

数日前、ご売却委任をいただいていた不動産の引渡し及び残代金決済を行いました。買主様は某地方銀行の東京支店で借入され、売買代金を支払われました。


通常決済場所は借入する金融機関となるのですが、その東京支店にはスペースがないということで、急遽都心の某駅で貸会議室を3時間借りました。


弊社事務所でもよかったのですが、駅からも遠いですし(西荻駅徒歩6分)、売主様・買主様とも都心に住まわれてますので、どちらも便利なところで借りました。小さいビルのワンフロワー内にありこんな感じのスペースです。




5帖程度の部屋に机と椅子が6脚、エアコンがあるだけです。3時間借りて1,500円でした。初めて借りましたし、他と比較もせずここ一択で決めましたので高いのか安いのかよくわかりません。


今回の銀行指定の司法書士さんによると、決済場所は、やはり取引する不動産会社の事務所となるのが普通だそうです。変わったところでは、ファミレスやカラオケボックスでの経験もあるそうです。


ちなみに、この貸しスペースの道路向かいにスターバックスがありました。決済時間より30分以上早く到着しましたので、ここでちょっと休憩しました。



店内はとても広々していてゆとりがあり、雰囲気も抜群の店舗でした。テーブルも椅子も貸会議室のものよりはるかに立派で快適でした。


もうお分かりかと思いますが、こちらの方が遥かによかったです。グーグルで周辺見るべきでした。


ではこれから投票に行きますので、今回はここまで!








2019/07/16 21:12:40

マスオさんの2世帯住宅‼

【相続1口メモ】


先日ご婦人からご相談がありました。夫を数年前に亡くされ、現在お一人で戸建てに住まわれています。


最近別のところで暮らしている長女から、長女の夫が資金を出すので、ご婦人の土地に2世帯住宅を建てないかとの話を持ち掛けられているそうです。


ご婦人に異論はないのですが、一つひっかるのが、義理の息子名義で2世帯住宅を建てた場合でも、ご婦人の相続が発生し、長女がご婦人の土地を相続したとき「居住用の小規模宅地の特例」が適用されるのか?ということです。


結論はOKです。突然ですが、サザエさん一家を例に説明します。



数年前波平さんが亡くなり(波平さんゴメンナサイ)、フナ、サザエ、マスオ、タラちゃんの4人で住んでいました。(カツオ、ワカメは既に独立しています)


突然マスオさんが一念発起し、「自分が家を建て替える」と宣言し上図の2世帯住宅を新築することにしました。


フナは後々のことを考え、日頃から相続の知識を蓄えていました。フナはマスオの提案に賛成し、土地をサザエ、預貯金をカツオとワカメに将来相続させることにしました。


ただ1つ不安が芽生えました。マスオ名義で2世帯住宅を建てたとして、土地をサザエに相続させた場合小規模宅地の特例が使えるのかどうかです。


フナの土地の評価額は1億円です。特例が適用されれば80%減となり、評価額は2000万円まで下がります。相続税の節税に大きく影響します。


フナは税理士に相談に行きました。税理士の答えは「特例適用可」でした。長女であるサザエの配偶者マスオは、フナの1親等内の姻族ですので親族に該当します。よって特例の適用条件に当てはまります。


フナは安心し、マスオにGOサインを出しました。2世帯住宅が完成し、みんなで仲良く暮らしましたとさ! チャンチャン‼ となればいいのですが人生何が起こるかわかりません。


なんとサザエとマスオが離婚することになりました。(サザエさん、マスオさん、タラちゃんゴメンナサイ‼)


建物名義がマスオのままですと、将来サザエが土地を相続したときに小規模宅地の特例が適用されなくなります。


なぜなら、離婚時点でフナとマスオは親族でなくなります。適用条件である「建物所有者がフナ本人かフナの親族」から外れてしまうからです。


では適用されるにはどうすればよいのでしょうか?マスオからフナ、あるいはサザエが建物を買い取ればOKです。


離婚の財産分与で1/2はサザエ名義に出来るかもしれません。なので残り1/2を買い取るだけで済む場合もあります。


離婚原因がマスオの不義密通(浮気)であれば、財産分与+慰謝料としてサザエに建物名義変更となるかもしれません。(マスオさんホントにゴメンナサイ‼)


こんなことはあまりないとは思いますが、数年前、実際知人に似たようことがありましたので書いてみました。


ややこしいことになりましたら早々に専門家にご相談ください。













会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
夏季休暇  年末年始
最寄駅
JR中央本線西荻窪
徒歩6分
メール送信はこちら
ログイン
 


12

このページのトップへ