2020/01/17 20:22:02

賃貸仲介手数料訴訟‼

賃貸仲介した東京リバブルに、借主が仲介手数料の一部返還求めた訴訟でリバブルの違法が確定しました。


リバブルが、お客様から家賃の1か月分の手数料を受け取ったのが違法というものです。ほとんどの不動産会社が「え”っ、何が問題なの?」と思ったでしょう。リバブルも違法性はないと確信したので高裁に上告したのでしょう。


賃貸仲介手数料上限は「家賃の1か月分」です。これ以下であれば、「借主側から受け取ろうが大家さんから受け取ろうが違法ではない」というのが業界の認識だと思います。1審の簡易裁判所もリバブルを支持しました。


しかし東京地裁は、「仲介手数料の原則は、借主から家賃の0.5ヶ月分、貸主から0.5ヶ月分である。借主から1か月分受領するのは例外であり、仲介依頼の成立までに借主の承諾を必要とする」という見解を示しました。


記事を見ると、リバブルが仲介料を示したのは契約日当日のようです。東京地裁は、リバブルが契約日を指定した時点で仲介契約が成立したと認定したようです。


賃貸契約までの流れは大まかに示すと



こんな感じです。


判決確定の記事を見ると、契約日当日に、借主は入居申込書(仲介料記載)に記入し押印したとなっています。


この契約が何の契約かよくわかりません。仲介依頼(媒介契約)の契約なのか、賃貸借契約なのかどちらなんでしょう。通常入居申込書記入と賃貸借契約が同時というのはあまりない(私はありません、客の立場でも仕事でも)と思うので、やはり媒介契約なのでしょうか?


違法性を問われないためには、お部屋を案内しながら、あるいはお客様が借りるという意思表示をした時点で仲介料1ヶ月分を伝えるべきでしょう。


今回判決の流れからこれでも遅いかもしれません。接客の時点で、「この物件は手数料1ヶ月です。これは0.5ヶ月です。物件内見されますか?」と説明しながら営業する必要がありそうです。


もっといえば広告掲載するときに明示すべきかもしれません。ポータルサイト(アットホーム)で掲載物件を数件見てみましたが、仲介料を明示したものはありませんでした。ポータルサイトも今後対応を迫られるでしょう。


広告図面を見ると、仲介会社はあの手この手で手数料を稼ごうとしています。(鍵交換費用、24時間対応加入費、除菌消臭代、事務手数料等々)


そろそろ強制サービスを改めないと、N国党ならぬF国党が出来るかもしれません。








2020/01/15 19:49:02

投資マンション注意報‼

今朝投資マンショントラブルについて放送してました。投資用ワンルームマンションを金融機関から借り入れして買ったところ、価格は相場の2倍だった。ローン審査のための提出書類は改ざんされていた。


マンションの家賃収入は12万円と説明されていたが、実際は7万円だった。賃貸契約書も勝手に都合よく作成したのでしょう。


他にも現状空室の投資マンションを販売するときに、ウソの入居申込書を見せるという手口などもあります。申込家賃も相場より遥かに高い金額だったりします。営業マンは、「借りる人は大企業のエリートサラリーマンですよ。家賃の滞納なんて絶対ありませんから安心です。この家賃収入があれば、ローンを払っても毎月○○万円手元に残ります。よかったですねぇ」なんて言いながら契約させます。


売買契約が終わると、「すいません、エリートサラリーマンの方、賃貸申し込みキャンセルになりました。」なんてことを平気で言います。


マンション購入者は新たに借手を募集することになりますが、偽エリートサラリーマンのインチキ家賃には遠く及びません。仕方なく相場の家賃で貸すことになりますが、ローンを返済すれば赤字持ち出しなんてことになります。


売却を試みるも、適正価格は購入価格の半値。売っても残るは多額の借金。悲しき不動産投資地獄という流れになります。


営業マンの話を鵜吞みにしないことです。そんなにいい話なら市場に出る前にとっくに売れてます。


どんなにおいしいことを言われても自分で調査することが大切です。ネットを見れば家賃相場もマンション価格相場も概ねつかむことができます。ちょっとした手間で地獄に落ちずに済むのです。




【相続1口メモ】


前々回、前回に続いて相続法改正「預貯金の仮払い制度」についてです。この制度を使う事により大きなリスクを負う場合があります。


この制度を使って被相続人の口座から預金を引き出すと、相続を単純承認したと見做され相続放棄ができなくなることなります。


例えば、被相続人の預金は500万円あるけれど、よく調べたら3000万円の借金があったというケースです。


借金を相続したくない相続人は、相続放棄することができます。しかし預金500万円の一部を引き出して使った場合放棄できなくなり、借金を相続して返済していくことになります。


他にも状況により注意点がありますので、専門家に相談してから制度を使った方がよいでしょう。








2020/01/13 21:06:55

増税ショック‼

昨年11月から12月、賃貸店舗更新のご案内を2件の借主様に郵送しました。飲食店と美容関係です。


今年に入り、2店舗とも更新後家賃値下げ希望との回答をいただきました。飲食店オーナーからは家賃の1割強の2万円、美容関係店長さんからは1万円賃下げ希望です。


理由はどちらも、消費税アップ後の売上減少とのことでした。貸主様に報告し、どちらも5000円値下げということで店舗借主様に連絡しました。


増税の影響がじわじわ出始めてるのかもしれません。




【相続1口メモ】


前回の続きです。「相続された預貯金債権の仮払い制度」についてです。これにより、遺産分割協議前でも金融機関から預貯金の引き出しが可能となりました。


ただし、各金融機関ごとに引き出す金額には制限があります。被相続人の預金が3000万円あったとしても全額引き出せるわけではありません。下記の2つの条件の内、小さい金額が限度となります。


@相続時の預貯金の残高×1/3×法定相続分


A150万円


事例で計算してみましょう。預金1500万円、相続人は妻と子1人とします。妻が引き出したい場合@の計算式は


1500万円×1/3×1/2=250万円≧150万円(A)


となり、上限は150万円となります。


各金融機関ごとに計算しますので、例えばA銀行に750万円、B銀行に750万円であればそれぞれに計算します。この場合@の計算式は


750万円×1/3×1/2=125万円≦150万円(A)


となりますので、A銀行から125万円、B銀行からも125万円、合計250万円引き出すことができます。


相続後、緊急なお金が必要な時に有用な制度です。










会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
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