2019/10/31 18:14:21

配偶者居住権つづきの続き‼

【相続1口メモ】


前回からの続きです。配偶者居条件と税務についてです。配偶者居住権を選択しても、敷地利用権に「小規模宅地の特例」が適用されるのか?ですが、これは大丈夫です。適用可! 


前回事例で説明します。土地評価額:4000万円  配偶者居住権設定による敷地利用権価格:1432万円  子が相続した敷地所有権:2568万円でした。



建物に被相続人との同居者が配偶者のみだった場合、配偶者の敷地利用権価格に対しては「小規模宅地の特例」が適用されます。よって


1432万円×80%=1145.6万円 評価減となります。この土地の全体評価額は


1432万円−(1145.6万円)+2568万円=2854.4万円 に評価減となりました。


配偶者居住権ではなく自宅の所有権を相続した場合の「小規模宅地の特例」適用後の敷地評価額は


4000万円−(4000万円×80%)=800万円(敷地全体評価額) まで下がりますので、一次相続時の節税だけを考えれば、配偶者が所有権で相続した方がお得です。


次のケースです。



建物に被相続人と配偶者と子が同居していて配偶者居住権を設定した場合、子は被相続人の同居親族でしたので、子にも「小規模宅地の特例」が適用されます。


適用後の敷地評価額は


敷地利用権1432万円−1432万円×80%=286.4万円


敷地所有権2568万円−2568万円×80%=513.6万円


敷地全体の評価額は


286.4万円+513.6万円=800万円


となり敷地全体評価額4000万円から80%減額された価格と同じになります。



次に2次相続の税務です。配偶者が亡くなって相続が発生し子が相続人となります。このとき配偶者居住権価格はどうなるか?


配偶者居住権は配偶者が亡くなるとその時点で消滅します。なので配偶者居住権価格は相続財産となりません。


配偶者居住権という負担が無くなり、子は完全な所有権を手に入れることになるわけですが、負担が外れた土地の価値がアップした利益には税金がかからないというのが多くの見解です。


つまり今後絶税対策として「配偶者居住権」が利用される可能性もあります。ただし国税から物言いがつく可能性もあります。


「配偶者居住権」の本来の趣旨に反しないよう利用するのが無難かと思います。










2019/10/28 20:10:29

配偶者居住権 つづき‼

【相続1口メモ】


前回の「配偶者居住権」続きです。今回は評価額の計算方法です。被相続人(夫)が遺した自宅は次のような相続税評価額でした。


・建物評価額  900万円 (木造 築10年)


・土地評価額  4000万円


・相続時の妻年齢 75歳



配偶者居住権相続税評価額計算式は


建物評価額−建物評価額×(建物残存耐用年数−配偶者居住権存続年数)/ (建物残存耐用年数)×配偶者居住権の存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率


となります。ややこしいですね。覚えるしかありません。まず建物残存耐用年数とは


木造住宅耐用年数 33年(22年×1.5)−築年数(事例では10年)=23年


配偶者居住権の存続年数は75歳女性(今回事例)の平均余命である15年 平均余命は厚生労働省発表の「簡易生命表」を参照ください。


配偶者居住権の存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率0.642


この複利原価率は国税庁の「複利表」を参照ください。


では数字を当てはめて計算します。


900万円−900万円×(23年−15年)/23年×0.642=700万円


となり、700万円が配偶者居住権評価額となります。


次に配偶者居住権に伴う敷地利用権評価額を計算します。計算式は


土地評価額−土地評価額×配偶者居住権の存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率


事例の数字を当てはめます。


4000万円−4000万円×0.642=1432万円  となります。


建物所有権評価額


建物評価額900万円−配偶者居住権700万円=200万円


土地所有権評価額


土地評価額4000万円−利用権評価額1432万円=2568万円となります。



ちなみに建物築年数が耐用年数(木造33年とします)以上(築40年など)である場合は、配偶者居住権評価額=建物評価額となります。


次回は節税や特例との絡みについて書きたいと思います。








2019/10/24 16:20:32

秘密の壁‼

お笑い芸人さんが申告漏れで追徴課税されましたね。ご愁傷様です。


十数年前になりますが、都心の小ぶりな空ビルの売却委任を受けたことがありました。オーナー様に建物内を案内されいろいろ説明を受けました。


室内の壁に数か所切込みがあったので、これは何ですかと質問しました。



「現金入れてたんだよ」とのご返事。「大丈夫かなぁ」と内心思ったんですが、オーナー様が、「税務署にばれて、追徴金払って片は付いてるから」と言われました。壁は絵画や家具などで隠してたそうですが、無駄だったようです。


売りに出すと早々に法人様から申し込みが入りました。壁の件も包み隠さず説明しました。全く気にされずスムーズに取引は成立しました。


壁内に財産を隠すというのは、昔から話には聞いてましたが実際見たのは初めてでした。稼ぐ人はいろいろ大変です。



【相続1口メモ】


民法の改正により「配偶者居住権」が創設され、2020年4月1日から施行されます。どういうケースで配偶者にメリットがあるか簡単に説明します。



シンプルな事例です。亡くなった父の財産が、自宅4000万円、預金2000万円の合計6000万円だったとします。


法定相続分の権利は母3000万円分、子3000万円分です。母は一般的にそのまま家に住みたいので、家の相続を求めます。そうなると子の法定分が1000万円足らなくなるので、母から子に1000万円差し出すことになります。


普通の母子関係であれば全財産母が相続しても子は納得するでしょう。しかし関係が良くない場合は、「家を売ってでも1000万円よこせ」となる場合もあります。


配偶者居住権が創設後であれば状況は変わります。配偶者居住権価格が2000万円とすると、家の負担付所有権分2000万円は子が相続します。


現金2000万円は、1000万円ずつ母と子が相続します。母は終身無償で家に住めて、預金も確保できるということになります。


ほんとの母子では少ないと思いますが、下図のケースでは威力を発揮すると思います。



後妻さんと先妻の子というのは相続で揉めることが多いので、後妻さんにとっては有効な制度になると思います。


また下図のようなケースもあります。



現在の制度で、父が長男に家を相続させたとします。長男が母の面倒をみることが前提です。しかし長男が母より先に亡くなることもあります。


長男の相続人は嫁と子になりますので、家の権利も嫁と子です。嫁姑が険悪だった場合母が追い出されることもあり得ます。


新制度になり、父が「配偶者居住権」を遺贈しておけば、このようなケースになっても母は出ていく必要はなく、堂々と住み続けられます。


次回もこの制度について説明します。








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(株)クローバー・リアル・エステート
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