2019/11/30 19:15:15

一安心‼

高3の長女が10月末に推薦入試を受けました。10日ほど前に発表があり合格できました。第1希望でしたので長女も喜んでました。


長女は試験が終わるとすぐバイトを始めました。「落ちたらどうすんねん」とヒヤヒヤしましたが、なんとか進路が決まって一安心しました。


2,3日前の夕方、入学案内の書面を持って会社に来ました。書面には入学金等の費用も記載されてました。


長女は「お願いねぇ〜」と言ってどこかに消えました。破って捨てようかとも思いましたが、気を取り直し仕事を続けました。




【相続1口メモ】


前回「相続税取得費加算の特例」について掲載しました。今回「空き家譲渡3000万円控除特例」との重複適用の可否ついて書きたいと思います。前回事例で説明します。



前回事例は30年前に購入した家に、父の死後母が1人で住んでいた家を別居長男が相続し、4000万円(1000万円で取得)で売却するというケースでした。


母が亡くなり空き家となった家を売却するわけですから、「空き家譲渡特例」を適用し、3000万円を譲渡所得から控除したいところです。


しかし適用されるには、家を建築した日が「昭和56年5月31日以前であること」という条件があります。昭和56年は1981年ですので38年前です。


事例は30年前購入した家ということでした。昭和56年5月31日以前に建築された中古住宅を購入していた場合は、空き家特例は適用されることになります。


1000万円で購入した家を4000万円で売却するわけですから、3000万円控除されると単純に譲渡所得は0となり、譲渡税はかからなくなります。


では4000万円ではなく、今の相場で6000万円で売却できるとなった場合どうでしょうか?


空き家特例と取得費加算特例両方使い、譲渡税をなるべく少なくしたいと思うのが人情です。しかし税は甘くありません。どちらか1つしか適用できません。


空き家特例を使えば取得費加算は不可、取得費加算を使えば空き家特例は不可となります。残念‼









2019/11/28 18:06:13

冷え込み‼

11月終わりに来て良くない天気が続いてます。気温も下がり冷え込んできました。冬ですから仕方ありませんが、寒さが苦手な身としては憂鬱な季節です。できれば暖冬をと願ってます。


冷え込みと言えば、10月の新築マンション販売の数字が結構大変なことになってます。発売戸数が前年同月比約30%減とのこと。戸数2007戸で、これは調査が始まった1973年以降最小だそうです。


発売月契約率42.6%で、10月としては1974年以来の低さです。ちなみに販売好不調の目安は70%ですのでかなりの不調を示しています。


理由としては10月中旬の台風19号が影響したようです。モデルルームへの来客減、発売延期などが数字大幅落ち込みの原因と分析されています。


最近の空気感からすると台風だけが原因ではないように思えます。11月の数字がどういう結果となるか待ち遠しいところです。





【相続1口メモ】


前回ブログで相続した親の自宅売却に関して追加説明いたします。「相続税の取得費加算」についてです。


相続税を納税した場合限定ですが、売却した土地にかかった相続税額分を「相続税取得費加算の特例」として経費加算できます。例で説明します。



一人っ子の長男は母の自宅土地(評価額4000万円)と預金2000万円の課税遺産総額6000万円を相続しました。相続税を計算すると310万円となります。(長くなるので計算式は省略します)


取得費加算額を計算します。計算式は


取得費加算額=相続税額×(土地評価額/課税遺産総額)


この式に数字を入れます。


310万円(相続税)×4000万円(土地評価額)/6000万円(課税遺産総額)=206万円(取得費加算額)


となります。土地を6000万円で売却するとします。 土地購入費(30年前)1000万円 譲渡経費300万円 とします。


譲渡所得金額は


6000万円−「1000万円+300万円+206万円(取得費加算額)」=4494万円


となります。譲渡所得税は


4494万円×20.315%=912万円(譲渡税)


となります。手取り金額は


6000万円−300万円−912万円=4788万円


となります。なお「取得費加算の特例」が適用されるのは、相続から3年10ヶ月以内に売却することが条件となりますので注意してください。



長男が母と同居していた場合はどうなるでしょうか?



この場合「小規模宅地の特例」が適用され、自宅土地の評価額が80%減額されます。自宅土地評価額は


4000万円−(4000万円×80%)=800万円


課税遺産総額は


800万円+2000万円(預金)<相続人1人の基礎控除額(3600万円)


となり、相続税はかからなくなります。よって取得費加算額はありません。


この場合の売却計算は前回ブログと同じですので、そちらを参照ください。

















2019/11/17 17:44:31

店頭模様替え‼

1ヶ月ほど前お客様から、弊社事務所の店頭が地味すぎると指摘を受けました。これは約1年前、宅建業免許更新申請する際に撮った写真です。



夏に観葉植物2鉢置きましたが、ほぼずっとこんな感じでした。お客様の指摘後、店頭を少し賑やかにしてみました。



数日前同じお客様が来社され、また指摘されました。「ちょっと五月蠅いわね」‼



【相続1口メモ】


相続した自宅を売却した場合の、譲渡税の軽減税率についてご相談がありました。同様の事例で説明いたします。



父が30年前に購入した家を母が10年前に相続しました。そして母が亡くなり、長男が相続しました。長男は家の購入時から同居しています。


この自宅を売却した場合、「居住用財産譲渡の3000万円特別控除」が適用されます。譲渡益から3000万円控除できる特例です。譲渡益が3000万円以内であれば譲渡所得税はかかりません。


次に「居住用財産譲渡の軽減税率の特例」です。これは「居住用家屋とその敷地の所有期間が、譲渡した年の1月1日においていずれも10年を超えている」ことが条件となります。上記「居住用財産譲渡の3000万円特別控除」と併用可です。


下記は軽減税率の表です。



事例で説明します。


自宅売却価格6000万円  取得費1000万円 所有期間30年 譲渡費用300万円


譲渡所得金額は


6000万円ー(1000万円+300万円)=4700万円


課税長期譲渡所得金額は


4700万円ー3000万円(居住用財産3000万円特別控除)=1700万円(6000万円以下)


譲渡所得税は


1700万円×14.21%=約241万円


となります。手取り収入は


6000万円−300万円(譲渡費)−241万円(譲渡税)=5459万円


となります。


初めに戻りまして、相談者のご心配は「軽減税率の特例」の条件についてです。条件は「居住用財産の所有期間10年超」というものです。相続後所有者になりましたが、まだ1年未満です。相続するまで同居はしていましたが所有者ではありませんでした。


心配ご無用、同居していた相続人の場合被相続人の所有期間を引き継ぎます。ですので特例は適用されます。


もし長男が別に家を所有していて、母と別居していた場合は「3000万円控除」「軽減税率特例」とも適用されません。


なので、上記事例で税額を計算すると


4700万円(譲渡所得金額)×20.315%=約954万円(譲渡税)


手取り金額は


6000万円−300万円−954万円=4746万円


となり、同居相続人の場合と比較すると大きな差が出ます。ただ別居相続人の場合、「空き家譲渡の3000万円控除特例」が適用される場合がありますのであきらめないでください。











会社概要

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(株)クローバー・リアル・エステート
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