2020/07/31 19:06:14

ストリートビュー‼

先日某TV番組を見てましたら、Googleストリートビューで世界中の街並みを見て、気に入ったところをイラストで描いているという女性の方が紹介されてました。


私はストリートビューをほぼ仕事でしか利用してこなかったので、国内というかほぼ首都圏しか見たことがありません。今さらながら、「そうか、世界中が見れるんだ」と気づかされました。この先いい暇つぶしになりそうです。


マドリード





ケープタウン




ワルシャワ




ブエノスアイレス




オスロ



北京とピョンヤンはやはり見れませんでした。ニカラグワとベネズエラもダメでした。



「不動産譲渡一口メモ」


借地権譲渡をご検討されてる方が来社されました。一例としてご紹介いたします。今はご主人様(A)が単独の借地権者です。底地は財務省が所有してます。



売却価格が3000万円位であれば、このまま売却されても「居住用財産譲渡3000万円特別控除」が適用されますので譲渡所得税はかかりません。


しかし、例えば6000万円の売却価値があるとすると、「3000万円特別控除」が適用されても残り3000万円には譲渡税がかかることになります。


では6000万円分控除するにはどうするか? 妻(B)にも借地権者になってもらえばよいのです。



妻(B)には、「配偶者間の贈与特例」と「暦年贈与」を適用し、評価額2110万円分までの土地家屋持分を贈与します。この贈与では贈与税は0です。


2110万円で建物持分1/2、借地権価格の1/2を取得できたとします。6000万円で土地(借地権)・建物全部を売却した場合、夫(A)3000万円(持分1/2)、妻(B)3000万円(持分1/2)で売却したことになります。


A、Bがそれぞれ「居住用財産譲渡3000万円特別控除」が適用されますので、譲渡税は0となります。ただし贈与による登録免許税(建物のみ)、取得税、司法書士報酬で100万円近くかかります。


しかし、妻(B)の譲渡税が0になるため、夫(A)単独による譲渡税


3000万円(3000万円控除後の譲渡益)×14%「譲渡税率(軽減税率適用後)」=420万円


がなくなります。差し引き300万円程度お得になります。


次に、借地権者が変更(A単独から、AとBの共有)になる場合、通常「名義書き換え料」を底地権者に支払う必要があります。


財務省の場合、妻への生前贈与は「名義書き換え料」不要です。理由は「将来の相続人への贈与」と見なされるからです。ただし離婚協議中といった場合は将来の相続人と見なされず、「名義書き換え料」を取られるかもしれないので注意してください。


「名義書き換え料」はこの事例で重要です。財務省ではなく、一般の底地権者では不要とはならないでしょう。この金額によっては、妻への生前贈与が無駄になってしまうこともあるので、くれぐれも事前に十分検討してください。









2020/07/27 20:40:32

高騰‼

天気の良くない日が続いてます。私が見ている天気予報サイトでは、この先1週間晴れ予想がありません。



いつになったら快晴になるんでしょうか?いつになったら野菜の値上がりは止まるんでしょうか?


大好きでほぼ毎日食べてるタマネギが高騰しています。八百屋さんの前を通るたびに気持ちが凹みます。タマネギ鬱になりそうです。




【相続1口メモ】


相続税評価額と課税価格の違いについてご相談を受けましたので説明したいと思います。図をご覧ください。



見づらいと思いますがご容赦ください。この例では、相続人は長男と長女です。全財産を法定相続分(1/2ずつ)で分けています。相続財産は自宅土地建物と現金預金、生命保険です。よくあるパターンです。


現金預金と生命保険の相続税評価額は額面通りです。土地は売買価格の相場ではなく、路線価から計算します。(土地の間口や奥行等により補正があります)


建物は固定資産税評価額が基本です。


次に課税価格です。相続税評価額総額から、特例や非課税枠、借金など控除できる金額を差し引いた価格です。各相続人の納税額を計算するときの基となる価格です。


図の事例では、長男が「小規模宅地の特例」の適用を受け土地評価額から減額されています。また、生命保険受取額から非課税枠分(法定相続人1人当たり500万円)控除されています。


そして、課税価格から基礎控除を差し引いた金額から納税額総額を計算します。納税額総額を各相続人の課税価格をもとに按分し、それぞれの相続税を算出します。


事例では長男長女の相続財産価格は同等ですが、長男は「小規模宅地の特例」が適用されたため、課税価格が長女の半額となりました。そのため納税額も長女の半分で済みました。


課税価格は、納税額全体、相続人個人の納税額を決定する価格です。







2020/07/23 19:18:41

前回の続き‼

【相続1口メモ】


前回の続きです。「配偶者税額軽減」についてでした。この特例は、配偶者が総課税財産価格のうち、法定相続分以内の相続であれば相続税は課税されない(申告は必要)という制度です。


また、法定相続分を超えていても、16000万円以内の課税価格の相続であれば、これまた相続税は課税されません。


今回は、配偶者の課税相続価格が法定相続分を超えていて、なおかつ16000万円も超えている場合の軽減額を計算してみます。下図の例をご覧ください。




まず最初に相続税を計算してみましょう。


3億円(総課税財産価格)−4200万円(基礎控除)=25800万円


Aの法定相続分は


25800万円×1/2=12900万円


Aの仮相続税は


12900万円×40%−1700万円=3460万円(Aの仮相続税)


Bの法定相続分は


25800万円×1/2=12900万円


Bの仮相続税は


12900万円×40%−1700万円=3460万円(Bの仮相続税)


算出相続税総額は


3460万円(Aの仮相続税額)+3460万円(Bの仮相続税額)=6920万円


次にA、B各々の相続税を計算します。


Aの相続税額は


6920万円(全体相続税)×2億円(Aの課税相続価格)/3億(総課税価格)=4614万円(Aの相続税)


Bの相続税額は


6920万円×1億円/3億円=2306万円(Bの相続税額)


配偶者税額軽減制度による軽減額を計算します。公式があります。


総課税価格をX、算出相続税総額をY、配偶者の課税相続額をZとします。


配偶者軽減税額=Y×「(X×法定相続分)と16000万円を比べて大きい方」とZの小さい方/X


という式で導きます。わかりにくいですが慣れてください。事例の金額をX,Y,Zに当てはめます。


X=3億円


Y=6920万円


Z=2億円


です。


配偶者軽減税額=6920万円×16000万円「(X×法定相続分)より大きく、Zより小さい」/3億円=3690万円(軽減税額)


Aの相続税は4614万円でした。軽減により


4614万円−3690万円=924万円(Aの最終相続税額)


最終の相続税総額は、


924万円(A相続税)+2306万円(B相続税)=3230万円(相続税総額)


となります。


理解されましたでしょうか?


不明な点がございましたらご連絡ください。









会社概要

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(株)クローバー・リアル・エステート
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