2020/03/20 21:24:41

居住用不動産譲渡‼

数年前、ご自宅のフルリフォームをお手伝いさせていただいたお客様から売却した場合の譲渡税についてご相談がありました。





仮の事例で説明します。


購入年度−2000年


購入価格−5000万円(土地代:3500万円 建物代:1500万円)


購入経費−300万円


構造−木造(居住用)


売却年度−2020年


売却価格−7000万円


売却経費−250万円


フルリフォーム−700万円(2015年


このケースの譲渡税を計算してみます。譲渡所得計算式は


売却価格ー取得費ー売却経費=譲渡所得


となります。取得費にはフルリフォームやリノベーションといった、建物の価値を上げるものは取得費として計上できます。ただし普段の暮らしを維持するための修繕費(設備機器の修理・交換等々)といったものは経費になりません。(判断が難しい場合もありますので専門家に相談してください)


購入時建物代(1500万円)とリフォーム代(700万円)は全額取得費計上できるわけではなく、減価償却費を差し引く必要があります。計算式は


減価償却費=購入時建物価格×0.9×償却率(住居用木造:0.031)×経過年数


となります。建物本体の減価償却費は


1500万円×0.9×0.031×20年(2020年−2000年)


=837万円(減価償却費)


建物本体の取得費は


1500万円−837万円=663万円(建物本体取得費)


となります。リフォーム代の減価償却費は


700万円×0.9×0.031×5年(2020年−2015年)


=約97万円(リフォーム減価償却費)


リフォーム取得費は


700万円ー97万円=603万円(リフォーム取得費)


となります。これで譲渡所得額を計算できます。


7000万円(売却代金)−「3500万円(土地取得費)+663万円(建物取得費)+300万円(購入経費)+603万円(リフォーム取得費)」−250万円(売却経費)=1684万円(譲渡所得)


居住用財産売却の場合、「居住用財産譲渡3000万円控除特例」が適用されますので、


1684万円−3000万円<0


となり譲渡税はかかりません。


譲渡税申告は税理士に依頼すれば面倒はありませんが、10万〜20万円程度手数料がかかります。少し勉強すればそんなに難しくないのでご自身で申告されても良いと思います。


私も10年ほど前にマンションを売却し、自分で申告して譲渡税を払いました。数か月後、譲渡税2円返金分があるので取りに来いと税務署からハガキが来ました。


期限内に来なければ没収するとの記載がありました。取りに行きませんでした。











2020/03/16 21:29:02

郵便物感染⁇

毎日郵便物やたまに宅急便を受け取ってます。先日ふと思ったのですが、これらにウイルスが付着してたら感染するんじゃないの⁇と疑問が浮かびました。


すかさず調べて(ネットですが)確認しました。WHOの発表をまとめた記事があり、そこには、「封筒や小包の表面では新型コロナウイルスは長時間生存できない」とあり胸をなでおろしました。(長時間というのがどれくらいかという疑問はありますが)


心配な方はこの記事を参照ください。


https://sustainablejapan.jp/2020/03/03/who-nobel-coronavirus/46918





【相続1口メモ】


前回、相続したマンションを売却する場合の節税について記載しました。相続したマンションを相続人の子どもに贈与し、しばらく居住させその後に売却して「居住用財産譲渡の3000万円特別控除」を適用し、譲渡税と贈与税の差額分を節税するという面倒くさい内容でした。


今回は「相続時精算課税制度」を使ったマンション贈与です。これがうまく使えれば贈与税がゼロ円ですみます。


この制度を簡単に説明しますと、「60歳以上の父母又は祖父母から20歳以上の子や孫に贈与する」ときに適用できます。2500万円までは無税です。現金でも不動産でもOKですが、不動産は時価ではなく相続税評価額なので不動産の方が有利です。


これは相続税の節税にはなりません。贈与した父母等が亡くなった時にこの制度で贈与した財産価格は、亡くなった時点の父母等の相続財産に加算されるからです。


ただし、相続財産と贈与財産を合計したときに、合計財産額が基礎控除額以内であれば相続税はかかりません。こういう時に相続時精算課税制度での贈与は威力を発揮します。図で説明します。



マンションを相続した父がBに「相続時精算課税制度」を使ってマンションを贈与しました。評価額は1500万円でした。


十数年後父が亡くなり相続が発生しました。相続発生時の父の課税財産総額は3000万円でした。マンション贈与時の評価額が加算されますので


3000万円+1500万円=4500万円


が相続財産額となります。基礎控除額は


3000万円+600万円×3人(相続人:母・A・B)=4800万円


(相続財産)4500万円<4800万円(基礎控除)


となりますので相続税はかかりません。父は無税でBにマンションを贈与できたことになります。


Bが贈与されたマンションにしばらく住んで売却しますと、「居住用財産譲渡の3000万円特別控除」が適用されます。適用されると最大600万円程度譲渡税が減ります。この計算式は前々回、前回ブログを見てください。


父がマンションを相続してすぐ売却するより大幅に節税となりました、この例では。


こういう条件が当てはまる方は少ないと思いますが、専門家に相談していろいろ方法を試してみてください。










2020/03/11 19:48:42

贈り物!

お客様と電話で打合せをしてたところ、仕事の話から世間話になり、マスクの話となりました。私がAmazonで6枚3000円で買ったことを話すと、不憫に思われたのか2,3日後マスクを宅急便で送ってくださいました。



3袋15枚いただきました。この場を借りて御礼申し上げます。さらに幸運なことに、家の下駄箱内の上の棚からも7枚入りが2袋見つかりました。いつ買ったものか全くわかりませんが問題なく使えそうです。



【相続1口メモ】


前回ブログで、空き家となった中古マンションを売却した場合の一例をご紹介しました。相続人が一度居住してから売却すると、「居住用財産の3000万円特別控除」の特例が適用される可能性があり、その場合数百万円税額が減少するというものでした。


しかし相続人に持家がある場合、相続した空き家マンションに引っ越すというのはよほどの事情がないと現実的ではないでしょう。


そこでまた一例を紹介したいと思います。相続人に賃貸暮らしの子どもがいるとします。その子供に相続した空き家マンションを贈与するというものです。


相続した空き家マンションの相続税評価額を計算しいたところ、


マンション敷地持分評価額:800万円


建物(相続した部屋)評価額:300万円


だったとします。相続人が子どもに贈与した場合の贈与税は


「800万円(土地評価額)+300万円(建物評価額)−110万円(基礎控除)」×30%−90万円=207万円(贈与税)


となります。その他 不動産取得税、登録免許税、司法書士・税理士 手数料が70万円程度とすると贈与税と合わせて280万円位となります。


贈与された子供が一度居住して売却すると、「居住用財産の3000万円特別控除」が適用されます。そうすると、前回ブログの例のように譲渡税が約600万円減ります。よって贈与税等を払っても、


600万円−280万円=320万円


手取りが増えるということになります。ただし相続税評価額が高いマンションだと贈与税も増えるので、贈与しても意味がないこともあります。きちんと計算してご検討ください。
















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(株)クローバー・リアル・エステート
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