2020/10/31 21:58:43

2世帯住宅‼

約20年前に、完全独立型(建物内部で行き来できない)の2世帯住宅を建てられた方から相続税に関するご相談がありました。


相続が発生したときに「小規模宅地の特例」が適用されるかどうかを気にされてます。現在下図のような状況です。



土地・建物とも父親の所有です。将来は2階に住む長男が土地建物を相続する予定です。問題なく「小規模宅地の特例」が適用され、土地の評価額が80%減額されると思ったのですがある事実が判明しました。


その事実とは1Fと2Fが区分登記されてるということです。これでは土地全体への適用はできません。


仮に土地面積200uとします。1F床面積100u、2F床面積100uとします。父親が居住する1Fの床面積は建物全体の1/2です。特例が適用される土地面積も、建物割合に合わせ1/2となります。


つまり土地面積全体の半分の100uについて、評価額80%減となります。土地評価額が1億円とします。土地全体に特例が適用されますと、評価額は2000万円に下がります。


半分にしか適用されないと評価額は、


5000万円+5000万円×(1−80%)=6000万円


となり4000万円も上がります。相続税も上がることになります。


ではどうにもならないかというと方法はあります。1F、2Fの区分登記を合併し、普通の2階建一戸建てに登記変更することです。


区分登記でなければ、このケースでは土地全体に「小規模宅地の特例」が適用されます。


なお合併登記する場合、区分登記部分の所有者が同じであること、あるいは共有であるときは、区分登記の持分が1、2Fとも同じであることが条件となります。このあたり注意してください。














2020/10/29 14:40:41

ご先祖様‼

私の長兄から連絡があり、「遺産分割協議書」と「相続登記申請書」の作成を依頼されました。


事情を聞くと、ちょっと上のご先祖様が、昭和30年代はじめ(私が生まれる前)に近所の方たち50人と保安林を買ったそうです。怪しい儲け話の乗っかったのかもしれません。



今現在もご先祖様が登記名義人のままですが、この保安林に地上権を設定している国立研究開発法人なるところから「いい加減相続登記してくれ」と連絡がきたそうです。


登記事項をFAXしてもらい見たところ、9割は相続登記しています。面倒ですが、一応私も当事者の末席にいますので引き受けました。


保安林から石油でも出ないかなぁなんて思いながら、少しずつ書類作成している今日この頃です。









2020/10/26 19:27:58

タンパク質増強!

半年以上昼食抜きダイエットを続け、体重が約6キロ減りました。ほぼ目標数値に達したので本来は喜ばしいはずなのですが、どうも気分が優れません。


年齢からくる被害妄想かもしれませんが、痩せたというより「しぼんだ」という気がするのです。


というわけで、この滅入った感情を払拭するためにこちらを試すことにしました。



人生初のプロテインです。私の食生活では、1日に必要なタンパク質量が全然足りていないことが判明したのでこれで補給することにしました。


気力をリバースさせ、つまらない妄想を取り除きたいと思います。



【相続1口メモ】


先日相続登記をされた方からご相談がありました。相続不動産を売却した場合、登記に要した費用は譲渡税の経費になるのかというものです。


相続登記の費用とは、登録免許税や登記手続きを依頼した司法書士への報酬となります。


まず譲渡税の計算式を理解してください。


売却価格−(取得費+譲渡費用)=譲渡所得金額


譲渡所得金額−特別控除額(空き家譲渡特例等)=課税譲渡所得金額


課税譲渡所得金額に税率をかけて譲渡所得税を算出することになります。


相続登記の費用はどうなるかというと取得費として計算します。取得費とは被相続人(親など)が最初に購入したときに支払った金額(購入代金、仲介料等)です。


大昔で購入代金が不明の場合は、概算取得費で計算します。概算取得費とは


売却代金×5%=概算取得費


で計算します。5000万円で売却した場合、概算取得費は、


5000万円×5%=250万円


となります。


ただし概算取得費の場合、相続登記の費用は取得費に含めることはできません。譲渡費用に含めることもできませんので、残念ながら譲渡税の計算式からは除外となります。


















会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
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営業時間
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