2021/01/05 19:49:14

前回続き‼

【相続1口メモ】


前回の続きです。恐縮ですが前々回からご覧ください。アパートの建物のみを親から子に贈与しますと下図のようになります。



土地の所有者と建物所有者が異なった状態です。こういう親子間のケースでは、地代の授受を行う借地契約ではなく、無償で子が親の土地を利用する「使用貸借」の形式が一般的です。


使用貸借の場合、親の相続が発生すると土地は自用地評価となります。更地評価額が5,000万円であればそのまま5,000万円の相続税評価額となります。


もしアパート建物を贈与せず、相続時土地建物が親名義だった場合の土地評価額を計算してみます。借地権割合を70%とします。借家権割合は30%です。


土地評価額=5,000万円×(1−70%×30%)=3,950万円(貸家建付地評価額)


となり約20%減となります。結構大きな差があります。


ところが、使用貸借でも貸家建付地評価が適用される場合があります。それは建物贈与時の入居者(アパート賃借人)と相続時のアパート入居者が同一であればまるまる貸家建付地評価となり、土地相続税評価額は建物を贈与しない場合と同じ3,950万円となります。



では、建物贈与から相続発生の間にアパート入居者が一部入替った場合の、相続時土地評価額を計算してみます。アパート貸室10室、途中入居者入替り5室だったとします。入居者残存率は、「10室−5室(入替った部屋)」/10室=0.5=50%


土地評価額=5,000万円×(1−70%×30%×50%)=4,475万円


となります。入居者の入替りは完璧な予想ができないので節税となるかどうかはギャンブル的要素があります。


建物贈与については様々な角度から検討し、専門家とよく相談しながら進めるようにしましょう。











2021/01/02 16:55:40

COOL JAPAN !!

どこにも出かけずボーっとしたお正月を過ごしております。することもないのでブログを書くことにしました。


昨日何年かぶりに「COOL JAPAN」という番組を視ました。日本の慣習、伝統、生活スタイルなどを外国人が、「OH!amazing」と褒めたたえたり、「This is bad」と苦言を呈したりする内容のものです。




普段当たり前と思っていて気づかないことが、外国人から見るとすばらしかったり、逆におかしいと指摘されるのは、改めて「なるほどなぁ」と考えさせられましたし刺激にもなりました。


1つ例を挙げると「履歴書」の記載内容を取り上げてました。日本では「写真貼付」「性別」「学歴」「生年月日」を履歴書に盛込みます。


こんなの常識で疑いの余地などないと思いましたが、ほとんどの外国では記載しないそうです。ではどんな履歴書かというと、これまでの実績や自分ができること、どんな価値を提供できるか等々アピールできることをこれでもかと記載するそうです。


まぁ考えてみれば、雇い主としては戦力になってくれればよいわけで性別・年齢・学歴などは関係ないといえば関係ないです。とてもシンプルです。


さらに考えると外国の方がシビアなのかもしれません。一流大学卒とか大企業の部長だったとかはどうでもよくて、キャリア・スキルのみが評価の対象なのです。


昔からある笑い話で、窓際に追いやられた中高年が転職活動の面接で何ができますかと聞かれ、「部長ならできます」と答えたというのがありますが、こういうのは日本ならではなのでしょう。


そんなわけで、この番組を見ながら私も頭が硬直化してるなぁと感じましたので、常識・当たり前を「変だな」と気づく感性を鍛えたいと思います。なんとなく新年の抱負につながりました。今年もよろしくお願いいたします。




【相続1口メモ】


前回ブログは、古いアパートを所有している親が子に建物のみを生前贈与することにより、贈与税がそれほどかからず相続税対策にもなり得るという内容でした。


今回は贈与するときの注意点の続きです。負担付贈与というのがあります。親から子に建物が移転し子が貸主になりました。しばらくして貸室の解約が出ました。


貸主は借主に敷金返還義務があります。貸主は子供ですので敷金を返さなくてはなりません。しかし敷金分が親から贈与されてないと子は自腹で返さなくてはなりません。


つまり子は建物とともに、敷金返還義務という負担も引き継いだことになります。こういう場合負担付贈与と見做され、建物を相続税評価額ではなく市場価格(時価)で贈与されたことになります。


通常、相続税評価額<時価ですので負担付贈与は贈与税が上がってしまいます。こうならないためには、敷金分の現金を加えて贈与してください。そうすれば負担付贈与とはなりません。


負担付贈与の場合、贈与した親に譲渡税がかかってしまう場合もありますので気を付けてください。


次に将来親が亡くなり相続が発生した場合のアパート敷地の評価についてです。相続時の状態は、敷地所有者は親、建物所有者は子です。続きは次回とします。
















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(株)クローバー・リアル・エステート
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