2021/01/05 19:49:14

前回続き‼

【相続1口メモ】


前回の続きです。恐縮ですが前々回からご覧ください。アパートの建物のみを親から子に贈与しますと下図のようになります。



土地の所有者と建物所有者が異なった状態です。こういう親子間のケースでは、地代の授受を行う借地契約ではなく、無償で子が親の土地を利用する「使用貸借」の形式が一般的です。


使用貸借の場合、親の相続が発生すると土地は自用地評価となります。更地評価額が5,000万円であればそのまま5,000万円の相続税評価額となります。


もしアパート建物を贈与せず、相続時土地建物が親名義だった場合の土地評価額を計算してみます。借地権割合を70%とします。借家権割合は30%です。


土地評価額=5,000万円×(1−70%×30%)=3,950万円(貸家建付地評価額)


となり約20%減となります。結構大きな差があります。


ところが、使用貸借でも貸家建付地評価が適用される場合があります。それは建物贈与時の入居者(アパート賃借人)と相続時のアパート入居者が同一であればまるまる貸家建付地評価となり、土地相続税評価額は建物を贈与しない場合と同じ3,950万円となります。



では、建物贈与から相続発生の間にアパート入居者が一部入替った場合の、相続時土地評価額を計算してみます。アパート貸室10室、途中入居者入替り5室だったとします。入居者残存率は、「10室−5室(入替った部屋)」/10室=0.5=50%


土地評価額=5,000万円×(1−70%×30%×50%)=4,475万円


となります。入居者の入替りは完璧な予想ができないので節税となるかどうかはギャンブル的要素があります。


建物贈与については様々な角度から検討し、専門家とよく相談しながら進めるようにしましょう。












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(株)クローバー・リアル・エステート
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