2021/01/30 14:13:21

リノベ開始&遺言物語‼

先週スケルトンからのリノベーション工事を開始しました。



出来上がりより工事中の現場の方が好きなので、時間があれば見に行ってます。私の仕事は完成した後からなので、途中を頻繁に見に行っても邪魔なだけなんですが我慢できないので仕方ありません。職人さんごめんなさい。



【相続1口メモ】


今回は遺言書にまつわる、ちょっとドロドロしたお話をご紹介します。まず人間関係図をご覧ください。



Aさんは生前、後妻のCさんに全財産を相続させるという遺言書(第1遺言)を作成しました。


しかしその後何がそうさせたのかわかりませんが、先妻との子のDさんに全財産を相続させるという遺言書(第2遺言)を作成しました。


しばらくしてDさんが亡くなりました。親のAさんより先に逝ってしまいました。


後を追うようにAさんも亡くなりました。そしてAさんの遺産争いが始まりました。


まずDさんの子のEが口火を切りました。「後の遺言書(第2遺言)で最初の遺言(第1遺言)は撤回されている。Dの代襲である自分(E)が全財産を相続する権利がある」


もっともな意見のように思えますが、これが効力を持つには注文が付きます。最高裁でこういう判決があります。


「推定相続人(この例ではDさん)が先に亡くなったとき、代襲者(この例ではE)に相続させるという意思を有していたと見るべき特段の事情がない限り遺言は効力を生じない」


つまり、「Dが先に死んだらその子のEに相続させたい」とAさんが考えていたことを証明する必要があるのです。


これを証明できなとEの主張は退けられることになります。


これを見て今度はC(後妻)さんの主張が始まりました。「第2遺言は無効なのだから第1遺言が有効になる。全財産は私のものよ!」


これも一見筋が通った主張のように思えます。しかしこれは間違っています。第2遺言の時点で第1遺言は失効しています。その後第2遺言が無効となったからといって、元には戻りません。


第1も第2も無効ですので遺言書は最初からなかったものとなります。ではどうなるかというと、遺産は法定相続人全員で相続したことになるので、法定相続人で話し合い遺産分割協議で誰がいくら何を相続するか決めることになります。


この事例で法定相続人はAさんの妻のCさんと孫(Dの子)のEさんです。この2人の遺産分割協議もこじれそうです。



















2021/01/25 19:33:42

退去不要&その売却ちょっと待て‼

先日年配のご婦人が貸室をお探しに来社されました。お話を伺うと、大家さんから、次回更新しないのでそれまでに退去するよう迫られてるとのことです。いろいろ見てらっしゃるようですが、なかなか希望に沿う部屋が見つからないようです。


大家さん側の更新拒否理由は、そろそろ建て替えたいということのようです。よくあるパターンです。更新時に家賃を大幅にアップするというのもあります。


要するに、高齢になってきた入居者はそろそろ退去してほしいというのが本音です。しかしこういう申し出には素直に応じる必要はありません。


借家法では、賃借人に退去してもらうには正当な理由が必要です。この正当な理由というのはかなりハードルが高いのです。古くなってきたから建て替えるというのは、簡単には認められません。


居住用アパートは2年契約が大半です。大家さんから更新しないと言われたら、出ていかなければいけないと思っている入居者が意外に多いようです。


大家さんにも、更新するしないはこちらの自由と思ってる方が今でもいらっしゃいます。入居者にも大家さんにも正しい法律知識を伝えるのが不動産会社の使命かと思います。


というわけで相談者の方には、「更新できますからあせって気に入らないアパートに引っ越す必要はないですよ。ゆっくり探して、良い部屋が見つかったら退去したらどうですか」とアドバイスしました。かなり安心されたようで、穏やかな表情で会社を後にされました。




【相続1口メモ】


相続が発生して、親の家を売却される方はたくさんいらっしゃいます。ただ売却時期によって、払わなくてもいい税金を納付する場合も出てきます。


例えばこういうケースです。下図をご覧ください。



相続人は同居していたAと別に住んでいたBです。相続財産は被相続人自宅土地(評価額6000万円)と自宅建物(評価額500万円)でした。


AとBは法廷相続分(各1/2)で相続することにし、自宅を売却して代金を分けることにしました。


売りに出しとすぐ買い手が見つかり、相続後約半年で売却できました。ここまでの流れですとメデタシメデタシのように見えます。何が問題なのかわからない方もいらっしゃるでしょう。


ではこのケースで相続税を計算してみましょう。計算表をご覧ください。



A、Bの相続税を計算してみましょう。


2300万円/2×15%-50万円=122万5000円(A,B共)


合計相続税は245万円となります。



ではもし、Aが申告期限(相続発生後10か月)後まで住み続けた後に売却した場合はどうなるでしょうか。楽しみです。




なんと課税遺産が無くなりました。つまり相続税がかからなくなったわけです。どういうことでしょうか?


同居親族であるAが申告期限まで居住し、尚且つ売却を我慢したことにより「小規模宅地等特例減額」(自宅土地評価額80%減額)が適用されたのです。売却時期を延ばすことで245万円(相続税)も節税することができました。


相続後、よくわからず不動産会社に依頼すると余計な納税をすることになったりします。不動産会社の担当に知識があればよいですが、かなり少数でしょう。


知識があっても利益を優先して教えないこともあり得ます。自分でしっかり知識を得るようにしましょう。或いは信頼できる専門家にまずは相談してください。












2021/01/20 20:51:22

購入意欲満々‼

今月10日過ぎから問い合わせの電話が増え、数日前マンションのお申し込みをいただきました。緊急事態宣言下ではありますが動きはあるようです。


先日某大手建売業者の知り合いと話しました。購入希望者の問い合わせがすごい勢いで来るそうです。


ただ販売する物件が足りずほんとに困っているそうです。今後は販売エリアを拡大し支店を増やしていくそうです。



株価は高いですし、不動産価格も下がる様子はありません。どういう仕組みになっているんでしょうか。よくわからい状況です。



【相続1口メモ】


相続人の方から依頼を受け、金融機関に預金の開示請求を出しました。2行に請求し、1行は被相続人と依頼人の相続関係が証明できる戸籍で開示してくれました。



(見本:本文とは関係ありません)


もう1行は全ての相続人がわかる戸籍を揃えないと開示請求は受け付けないと言われました。


依頼人が相続人と証明できれば残高は開示してもいいと思うんですけどね、なにも預金を引き出すと言ってるわけではないので。金融機関で統一してほしいところです。











会社概要

会社名
(株)クローバー・リアル・エステート
免許番号
東京都知事免許(2)96214
代表者
金子 克明
所在地
1670053
東京都杉並区西荻南1丁目22−14アーブル西荻 102
TEL
代表:03-5941-3207
FAX
代表:03-5941-3208
営業時間
9:30〜20:00
定休日
水曜日 日曜日 祝日
夏季休暇  年末年始
最寄駅
JR中央本線西荻窪
徒歩6分
メール送信はこちら
ログイン
 


123

このページのトップへ