住宅ローン減税延長❓
2,3日前、「政府が、年内に適用期限を迎える住宅ローン減税を延長する検討に入った」というネットニュースを見ました。政府はもうすぐ人が変わっちゃいますけど、ぜひ延長お願いしたいと思います。
「ローン減税」について一応簡単に説明します。年末に残っている住宅ローン残高(上限4000万円)の1%(上限40万円)分の所得税が13年間還付されるという制度です。(11年目から13年目は計算方法が少し変わります)
最大で480万円減税となるということです。ただ勘違いされる方もいらっしゃると思いますのでもう少し踏み込んで説明します。
例えば、ある会社員の年末住宅ローン残高が4000万円だとします。その人のその年の所得税額が25万円でした。控除額を計算します。
減税対象額は、
4000万円×1%=40万円
25万円(所得税額)−40万円<0円
所得税額以上の減税はできないので、控除額は25万円となります。その年の所得税は0円になります。もし所得税が45万円とすると、
45万円ー40万円(4000万円×1%)=5万円
所得税が5万円に減額されます。伝わりましたでしょうか?
つまり13年間毎年40万円控除される人の条件は、
毎年所得税が40万円以上、且つ住宅ローン残高が毎年4000万円以上
ということになります。
夫婦共有で購入してもそれぞれが減税されます。ローン残高が2人とも2000万円とします。
夫の所得税額25万円とすると、
25万円ー20万円(2000万円×1%=5万円
夫は所得税が5万円に減額されます。
妻の所得税額20万円とすると、
20万円−20万円(2000万円×1%=0円
妻は所得税が0円に減額されます。
上記の減税は10%の消費税がかかる住宅を購入した場合です。つまり売主が不動産会社であることが条件となります。
消費税がかからない個人が売主の中古住宅等を購入した場合は、
2000万円×1%×10年間=200万円
200万円が減税額の上限となります。注意してください。
また、「長期優良住宅」等の認定住宅を購入した場合はさらに減税額が増えます。不動産会社によく確認してください。
2世帯住宅 「小規模宅地の特例」‼
【相続1口メモ】
近所の方と立ち話をしました。数年前その方所有の土地に、ご長男と建築費を出し合って2世帯住宅を建てたことをお話しされました。
相続税についての話になりました。2世帯住宅でも「小規模宅地の特例」が適用になり、ご長男が敷地を相続されても土地評価額が80%減額になると説明しました。
既に概ねご存じのようでしたが、念のためという感じでうなずかれていました。しかしその後衝撃発言がありました。建物は区分登記がされてるとのことでした。下図のようになってるそうです。
1階、2階が区分登記されてるとき、息子が敷地を相続した場合には「小規模宅地の特例」は一切適用されません。
土地の相続税評価額が6000万円だった場合、減額はなく6000万円のままとなります。
母親が敷地を相続した場合でも、1階建物面積に対応する敷地面積だけが特例対象となります。
1階と2階の建物面積が同じとしますと評価額は、
6000万円(敷地全体評価額)×1/2(建物全体面積の内1階部分の割合)=3000万円
3000万円部分について特例が減額されます。敷地の相続税評価額は、
3000万円(1−80%)+3000万円(2階部分に対応する評価額)=3600万円
となります。(ただし父と息子が生計を一つにしていたと認められれば敷地全体に特例が適用されます。評価額は80%減の1200万円になります。ただハードルは高いです)
敷地全体に特例を適用するには区分登記から普通の1棟の登記に変更する必要があります。(登記の変更は結構面倒ですので専門家と相談してください)
図のように建物登記内容を変更します。これですと、父が亡くなって息子が敷地全部を相続しても、「小規模宅地の特例」は敷地全体分に適用され大きな節税となります。息子は父にとって同居親族となるからです。(区分登記では同居親族となりません)
勿論母が相続しても、母と息子が一緒に相続しても特例は敷地全体に適用されます。通常もっとも節税になるのは、父⇒母⇒息子(2次相続)となります。1回目も2回目も80%評価減となります。
他にも様々なケースにより特例合否判定は変わってきます。よく調べてから2世帯住宅の計画をしてください。
嫁・姑仲良くして2世帯生活を満喫しましょう‼
村上春樹氏の声‼
PCでラジオを聴きながら仕事してましたら、突然陰気なおじさんの声が聞こえてきました。
日曜の夜なんてただでさえもの哀しいのに、こんな暗いパーソナリティーの番組流すなと思いつつも、気になって放送ページを見ました。
番組名:村上RADIO 出演者:村上春樹
と出てました。春樹さんてメディアに出ない人かと思ってたので意外でした。声を聴くのも初めてだったので放送終了まで聴きました。
また聴いてもいいかなと思いましたが、声も含めて明るい番組とは言えないので日曜の夜は避けたいと思います。タイムフリーで別の日に拝聴します。
【相続1口メモ】
2世帯住宅に関わる相続税「小規模宅地の特例」について書こうと思いましたが、急遽帰らなければならなくなりましたので次回にします。
決して暗いラジオのせいで帰りたくなったわけではありません、小学生じゃないので‼
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