2016/02/19 19:39:04

ビフォーアフター!

ずいぶんサボってしまいました。言い訳になりますが、中古マンションと中古戸建ての購入申し込みをいただきまして、それぞれ金融機関提出用の重要事項・契約書作成でバタバタしてました。さらに1件賃貸の重要事項・契約書の作成もあり、ブログはすっかり忘れてしまいました。


売買申込の2件は、1件が任意売却、もう1件もローンがギリギリとまだまだ本契約まで前途多難ですが、お客様のためにも着実に進めていきたいと思います。


話変わって、昨夏にアパートをご売却されましたお客様の譲渡税申告のために、閉鎖登記簿取得しに埼玉県某市の法務局に来ました。相続された不動産でしたので、お父様が取得された日の確認のためです。


不動産譲渡税額を算出するためには、譲渡金額(売却額)と取得費(買値)が重要です。こういう場合厄介なのは取得費です。親がいくらで取得したかわからないケースは多々あります。取得費不明の場合、通常売却額の5%が取得費となります。不動産税に関する本でもそう書いてありますし、不動産会社に相談してもほとんどそう答えるでしょう。しかしこれとは別の税額算出方法もあります。詳しくは後述の「相続1口メモ」を参照ください。


ご売却されたアパートが法務局の近くだったため、その後どうなったか気になり見に行きました。某不動産会社に購入いただきましたそのアパートは、リフォームされピカピカでした。まさに「びっくりポン」です。(朝ドラ見てない方はわからないと思いますが...)


before


after


after


ほぼ30年間手入れされてませんでしたが、写真のように変身しました。数年間空室だった貸室も入居されていました。流石プロですね。賃貸事業も経営手腕が大事です。



《相続1口メモ》


前半の続きです。不動産取得費が不明な時に、概算取得費の代わりに「市街地価格指数」を利用します。



土地譲渡価格:5000万円  譲渡費用300万円


取得時期 昭和〇〇年   譲渡時期 平成〇〇年  とします。



・概算取得費の場合の譲渡税


5000万−(5000万×5%+300万)=4450万


長期譲渡税 4450万×20.315%(税率)=約904万円



・市街地価格指数を利用した場合


5000万(売却額)×60(取得時指数-仮定)/80(譲渡時指数-仮定)


=3750万(取得費)


5000万−(3750万+300万)=950万


長期譲渡税 950万×20.315%=約193万円



となり、このケースですと税額が約700万も減額となります。売却・取得日によって変わりますが、この方法で試算する価値はあると思います。


大まかな例で申し訳ありませんが、大筋でご理解いただければ幸いです。ただ、税務署が認めない場合もありますので注意してください。個別の試算につきましては、必ず専門家に相談してください。親切で有能な税理士、不動産会社であればきちんと対応するはずです。




















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(株)クローバー・リアル・エステート
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