2016/09/22 16:28:17

売却相談!

今週初め、ご自宅のご売却を検討されてるお客様を訪問しました。場所は東急沿線の高級住宅地として知られているところです。駅からも近く、道路も広くとても閑静な住宅地です。


事前に調査した周辺事例をお見せしながら大体の売却価格をお伝えしたところ、「そんなにするの」と驚かれました。お客様は約20年前に現在の土地を購入され、家を建てられました。


当時購入されたときの価格を伺って、「えっ」と声が出そうになりました。今の相場から約3割低いです。坪単価で言うと50万円以上です。私もそのころこの周辺の取引をたまにしてましたが、当時の相場はすっかり忘れてました。人気高級エリアの不動産ってホントに高くなったんですね!




《相続1口メモ》


相続された自宅戸建て不動産を売却する場合、建物がかなり古いときは土地のみの価格で売却することになります。


しかし建物がまだ立派で使える場合は、中古住宅として土地+建物の価格で売却できます。


例えば、20年前に6000万で買った土地に4000万で建てた家があるとします。これを今1億3000万円で売るとします。*仲介料、登記費用等の諸経費は省略します。


居住用財産譲渡所得控除3000万を使って


13000万-【6000万(購入土地代)+4000万(建築費)】-3000万(控除額)


=0


となり譲渡税はかからないと思われてる方が結構いらっしゃいます。これは間違いで建物については減価償却というものがあります。


減価償却相当額は


4000万×0.9×0.031×20年=2232万


建物購入価格は4000万ではなく


4000万−2232万=1768万円


となり、譲渡所得の計算は


13000万−【6000万+1768万】−3000万=2232万


となり譲渡所得税がかかることになります。譲渡税額は


2232万×14.21%(10年超居住用財産軽減税率)=3,171,672円


となります。














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