マスオさんの2世帯住宅‼
【相続1口メモ】
先日ご婦人からご相談がありました。夫を数年前に亡くされ、現在お一人で戸建てに住まわれています。
最近別のところで暮らしている長女から、長女の夫が資金を出すので、ご婦人の土地に2世帯住宅を建てないかとの話を持ち掛けられているそうです。
ご婦人に異論はないのですが、一つひっかるのが、義理の息子名義で2世帯住宅を建てた場合でも、ご婦人の相続が発生し、長女がご婦人の土地を相続したとき「居住用の小規模宅地の特例」が適用されるのか?ということです。
結論はOKです。突然ですが、サザエさん一家を例に説明します。
数年前波平さんが亡くなり(波平さんゴメンナサイ)、フナ、サザエ、マスオ、タラちゃんの4人で住んでいました。(カツオ、ワカメは既に独立しています)
突然マスオさんが一念発起し、「自分が家を建て替える」と宣言し上図の2世帯住宅を新築することにしました。
フナは後々のことを考え、日頃から相続の知識を蓄えていました。フナはマスオの提案に賛成し、土地をサザエ、預貯金をカツオとワカメに将来相続させることにしました。
ただ1つ不安が芽生えました。マスオ名義で2世帯住宅を建てたとして、土地をサザエに相続させた場合小規模宅地の特例が使えるのかどうかです。
フナの土地の評価額は1億円です。特例が適用されれば80%減となり、評価額は2000万円まで下がります。相続税の節税に大きく影響します。
フナは税理士に相談に行きました。税理士の答えは「特例適用可」でした。長女であるサザエの配偶者マスオは、フナの1親等内の姻族ですので親族に該当します。よって特例の適用条件に当てはまります。
フナは安心し、マスオにGOサインを出しました。2世帯住宅が完成し、みんなで仲良く暮らしましたとさ! チャンチャン‼ となればいいのですが人生何が起こるかわかりません。
なんとサザエとマスオが離婚することになりました。(サザエさん、マスオさん、タラちゃんゴメンナサイ‼)
建物名義がマスオのままですと、将来サザエが土地を相続したときに小規模宅地の特例が適用されなくなります。
なぜなら、離婚時点でフナとマスオは親族でなくなります。適用条件である「建物所有者がフナ本人かフナの親族」から外れてしまうからです。
では適用されるにはどうすればよいのでしょうか?マスオからフナ、あるいはサザエが建物を買い取ればOKです。
離婚の財産分与で1/2はサザエ名義に出来るかもしれません。なので残り1/2を買い取るだけで済む場合もあります。
離婚原因がマスオの不義密通(浮気)であれば、財産分与+慰謝料としてサザエに建物名義変更となるかもしれません。(マスオさんホントにゴメンナサイ‼)
こんなことはあまりないとは思いますが、数年前、実際知人に似たようことがありましたので書いてみました。
ややこしいことになりましたら早々に専門家にご相談ください。
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