2020/03/20 21:24:41

居住用不動産譲渡‼

数年前、ご自宅のフルリフォームをお手伝いさせていただいたお客様から売却した場合の譲渡税についてご相談がありました。





仮の事例で説明します。


購入年度−2000年


購入価格−5000万円(土地代:3500万円 建物代:1500万円)


購入経費−300万円


構造−木造(居住用)


売却年度−2020年


売却価格−7000万円


売却経費−250万円


フルリフォーム−700万円(2015年


このケースの譲渡税を計算してみます。譲渡所得計算式は


売却価格ー取得費ー売却経費=譲渡所得


となります。取得費にはフルリフォームやリノベーションといった、建物の価値を上げるものは取得費として計上できます。ただし普段の暮らしを維持するための修繕費(設備機器の修理・交換等々)といったものは経費になりません。(判断が難しい場合もありますので専門家に相談してください)


購入時建物代(1500万円)とリフォーム代(700万円)は全額取得費計上できるわけではなく、減価償却費を差し引く必要があります。計算式は


減価償却費=購入時建物価格×0.9×償却率(住居用木造:0.031)×経過年数


となります。建物本体の減価償却費は


1500万円×0.9×0.031×20年(2020年−2000年)


=837万円(減価償却費)


建物本体の取得費は


1500万円−837万円=663万円(建物本体取得費)


となります。リフォーム代の減価償却費は


700万円×0.9×0.031×5年(2020年−2015年)


=約97万円(リフォーム減価償却費)


リフォーム取得費は


700万円ー97万円=603万円(リフォーム取得費)


となります。これで譲渡所得額を計算できます。


7000万円(売却代金)−「3500万円(土地取得費)+663万円(建物取得費)+300万円(購入経費)+603万円(リフォーム取得費)」−250万円(売却経費)=1684万円(譲渡所得)


居住用財産売却の場合、「居住用財産譲渡3000万円控除特例」が適用されますので、


1684万円−3000万円<0


となり譲渡税はかかりません。


譲渡税申告は税理士に依頼すれば面倒はありませんが、10万〜20万円程度手数料がかかります。少し勉強すればそんなに難しくないのでご自身で申告されても良いと思います。


私も10年ほど前にマンションを売却し、自分で申告して譲渡税を払いました。数か月後、譲渡税2円返金分があるので取りに来いと税務署からハガキが来ました。


期限内に来なければ没収するとの記載がありました。取りに行きませんでした。












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