2020/10/31 21:58:43

2世帯住宅‼

約20年前に、完全独立型(建物内部で行き来できない)の2世帯住宅を建てられた方から相続税に関するご相談がありました。


相続が発生したときに「小規模宅地の特例」が適用されるかどうかを気にされてます。現在下図のような状況です。



土地・建物とも父親の所有です。将来は2階に住む長男が土地建物を相続する予定です。問題なく「小規模宅地の特例」が適用され、土地の評価額が80%減額されると思ったのですがある事実が判明しました。


その事実とは1Fと2Fが区分登記されてるということです。これでは土地全体への適用はできません。


仮に土地面積200uとします。1F床面積100u、2F床面積100uとします。父親が居住する1Fの床面積は建物全体の1/2です。特例が適用される土地面積も、建物割合に合わせ1/2となります。


つまり土地面積全体の半分の100uについて、評価額80%減となります。土地評価額が1億円とします。土地全体に特例が適用されますと、評価額は2000万円に下がります。


半分にしか適用されないと評価額は、


5000万円+5000万円×(1−80%)=6000万円


となり4000万円も上がります。相続税も上がることになります。


ではどうにもならないかというと方法はあります。1F、2Fの区分登記を合併し、普通の2階建一戸建てに登記変更することです。


区分登記でなければ、このケースでは土地全体に「小規模宅地の特例」が適用されます。


なお合併登記する場合、区分登記部分の所有者が同じであること、あるいは共有であるときは、区分登記の持分が1、2Fとも同じであることが条件となります。このあたり注意してください。















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